都更遇強硬一樓戶 估價師親授解法
都更3大提問「一坪換一坪」只是市場傳說?
撰文/陳宏名
近年來都更、危老改建議題正夯,不少地主面臨是否要參與都更難題,或是在參與都更整合中,現階段到底還能否「一坪換一坪」,也是地主最關心之事。對此,擔任多宗都更案場公正第三方評估人士,來自歐亞不動產估價師聯合事務所經理謝宗廷說分明。
台北市有超過約7成屋主,住在屋齡超過30年的舊屋中,為了自家未來生活環境,以及下一代著想,大多冀望未來能有建商介入整合都更。
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▲謝宗廷認為危險老舊房屋,現在不都更,未來一旦地震發生,政府就有可能推動「強制行型都更」。(彭世杰/攝)
如何評估都更價值?房屋立地條件 主要看3大重點
但自家到底有哪些都更價值,該由哪些條件判定?謝宗廷分析,主要看3大重點,首先是土地使用分區。此條件關乎未來建商所能取得的容積獎;若條件愈好,例如為商業區,則代表著「可分配的餅較大」,自然都更機率高;但若為一般住宅區,對建商吸引力相對較低,因此透過外部力量來推動都更的可能性,相對低上許多。
第二則為臨路條件。這關係最大的就是建築高度,即使民眾持有的土地使用分區條件佳,取得高額容積獎勵,但若臨路不夠寬廣,則未來建物也難以蓋高,自然難吸引建商進場推動都更。
第三則是土地持分大小。這其實是立竿見影、一翻兩瞪眼的事情,簡單而言就是,屋主土地持分小,則當然參與都更後,分回利潤便會小上許多。舉例來說,坊間有個說法是「5樓公寓基本不可能都更」,主要便是公寓在正常情況下,每戶屋主土地持分僅各五分之一,分割後的土地坪數其實少之又少,在此種情況下,屋主「很容易(坪數)分不回來」,進而降低參與都更的意願。
地主參與意願高低,也是現行都更難以推動的原因之一。其中,很大一個迷思便是「一坪換一坪」,但此思維就現況都更環境而言,連謝宗廷都坦言,「可能性很低。」
他提到,所謂「一坪換一坪」的觀念,其實是建立在早期市府為鼓勵推動都更,所喊出來的口號,不過近幾年來就連北市府已相當少提到。
他認為,「一坪換一坪」其實已漸漸成為地主慣性思維的「束縛」,但現今不管是市場環境、營建成本等,都對建商相對不利,「而地主要別人幫忙蓋新房子,勢必要拿出一些東西,因為『天下沒有白吃的午餐』,建商也是得要賺錢」,應該各退一步,給業者合理報酬,才能讓自己住家未來更安全、社區更美觀。
一樓店面怎麼估?法定3家估價選其最有利者
除了「一坪換一坪」的慣性思維,在過去都更審議中,常常遇到最大難題便是一樓店面屋主,這樣子的地主要如何向建商爭取合理都更獎勵?謝宗廷表示,房屋的樓層高低一定影響未來分回獎勵甚鉅,尤其一樓店面,但其店面效益高寡關係到面向、馬路寬廣、周邊商圈繁華程度等等,通常在都更程序中即會有3家估價師事務所進行各別估算,而最終獲得的一樓店面租金多寡,認定上其實大同小異,一樓屋主可自行選擇對全體地主最有利者即可。
不過,謝宗廷也提醒,現在新大樓社區皆設有大廳或中庭,勢必得要犧牲部分一樓地主權益。此外,在後疫情時期,電商趨勢蓬勃發展,街邊店逐漸式微。因此,若一樓地主藉由合理的權利變更,換得樓上更大的居住空間,未來在精華地段的住宅增值性,說不定相對分回店面來得好上許多。
一樓地主難關若能化解,基本都更未來已有著落,不過若這時頂樓住戶,跳出「程咬金」,堅持要維護自身「增建」權益該怎辦?
謝宗廷解釋,所謂增建,其實就是違建,也就是不能納入權利變更範圍內,但可與建商洽談其他條件。部分實施者為加速整合進度,可能會願意給予所謂「拆遷補償費」,或讓頂樓戶有其他優先選配樓層的權利,更有甚者是提供未來頂樓約定專用空間。
合建和權變怎麼選?選對誠信建商 地主擇優保權益
若地主思維一一破解,最終業者提出兩紙合約,到底是要一同參與「合建」,或是走「權利變更」途徑,對地主權益更加有利?謝宗廷說明,在一般都更案中,建商大多會採取兩套合約,一套即是私契約,這套會提及分回坪數多少等等五花八門的條件;而另一套則是走權利變換,由於此套契約得要呈交市政府,因此會較為制式,整體分配條件會較屬於中間值,「該怎麼分,就是怎麼分」。
至於兩套何者為優?謝宗廷建議,「我認為要簽私契約,但一定要有個但書,也就是『擇優條款』,約束未來不管是走權利變更或合建途徑,何者對地主較為有利,則得以轉為該契約。」
謝宗廷提及,不少地主在社會氛圍或媒體報導渲染之下,對於建商信任度不高,對於簽下任何文件都「相當忐忑」。因此,他也呼籲,建商應開放地主更多選項空間,因為雙方其實要的目的都是相同,「都更能夠成案還是最要緊。」
針對住戶挑選建商,有鑑於近期都更爛尾爭議頻傳,謝宗廷特別建議,「功課真的要做足」,雖說近期爆出「地雷」的業者,大多也有不少實績,因此確實難以預測,但住戶可多觀察市場環境,並注意業者資本額大小,與歷年新聞紀錄,並多多到建商案場視察新成屋狀況。
最後,謝宗廷提醒,目前全台老屋居多,尤其台北市更有超過7成為屋齡30年以上老宅,但如果再過個10年,那北市便是有超過7成住戶是住在屋齡超過40年的危樓了。
因此,他評估,現階段政府對都更仍以鼓勵方式推動,但再經過10~20年,有可能將推動「強制行型都更」,針對具有風險性老舊建物,祭出更嚴重措施,否則若等到再有一次大如921地震出現,再來嚴格修法,恐怕已來不及。
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都更3大提問 「一坪換一坪」只是市場傳說?
趨勢贏家
2023/8月 第67期
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