都更遇強硬一樓戶 估價師親授解法

都更3大提問「一坪換一坪」只是市場傳說？

撰文／陳宏名

近年來都更、危老改建議題正夯，不少地主面臨是否要參與都更難題，或是在參與都更整合中，現階段到底還能否「一坪換一坪」，也是地主最關心之事。對此，擔任多宗都更案場公正第三方評估人士，來自歐亞不動產估價師聯合事務所經理謝宗廷說分明。

台北市有超過約7成屋主，住在屋齡超過30年的舊屋中，為了自家未來生活環境，以及下一代著想，大多冀望未來能有建商介入整合都更。

▲謝宗廷認為危險老舊房屋，現在不都更，未來一旦地震發生，政府就有可能推動「強制行型都更」。(彭世杰／攝)

如何評估都更價值？房屋立地條件 主要看3大重點

但自家到底有哪些都更價值，該由哪些條件判定？謝宗廷分析，主要看3大重點，首先是土地使用分區。此條件關乎未來建商所能取得的容積獎；若條件愈好，例如為商業區，則代表著「可分配的餅較大」，自然都更機率高；但若為一般住宅區，對建商吸引力相對較低，因此透過外部力量來推動都更的可能性，相對低上許多。

第二則為臨路條件。這關係最大的就是建築高度，即使民眾持有的土地使用分區條件佳，取得高額容積獎勵，但若臨路不夠寬廣，則未來建物也難以蓋高，自然難吸引建商進場推動都更。

第三則是土地持分大小。這其實是立竿見影、一翻兩瞪眼的事情，簡單而言就是，屋主土地持分小，則當然參與都更後，分回利潤便會小上許多。舉例來說，坊間有個說法是「5樓公寓基本不可能都更」，主要便是公寓在正常情況下，每戶屋主土地持分僅各五分之一，分割後的土地坪數其實少之又少，在此種情況下，屋主「很容易（坪數）分不回來」，進而降低參與都更的意願。

地主參與意願高低，也是現行都更難以推動的原因之一。其中，很大一個迷思便是「一坪換一坪」，但此思維就現況都更環境而言，連謝宗廷都坦言，「可能性很低。」

他提到，所謂「一坪換一坪」的觀念，其實是建立在早期市府為鼓勵推動都更，所喊出來的口號，不過近幾年來就連北市府已相當少提到。

他認為，「一坪換一坪」其實已漸漸成為地主慣性思維的「束縛」，但現今不管是市場環境、營建成本等，都對建商相對不利，「而地主要別人幫忙蓋新房子，勢必要拿出一些東西，因為『天下沒有白吃的午餐』，建商也是得要賺錢」，應該各退一步，給業者合理報酬，才能讓自己住家未來更安全、社區更美觀。

一樓店面怎麼估？法定3家估價選其最有利者

除了「一坪換一坪」的慣性思維，在過去都更審議中，常常遇到最大難題便是一樓店面屋主，這樣子的地主要如何向建商爭取合理都更獎勵？謝宗廷表示，房屋的樓層高低一定影響未來分回獎勵甚鉅，尤其一樓店面，但其店面效益高寡關係到面向、馬路寬廣、周邊商圈繁華程度等等，通常在都更程序中即會有3家估價師事務所進行各別估算，而最終獲得的一樓店面租金多寡，認定上其實大同小異，一樓屋主可自行選擇對全體地主最有利者即可。

不過，謝宗廷也提醒，現在新大樓社區皆設有大廳或中庭，勢必得要犧牲部分一樓地主權益。此外，在後疫情時期，電商趨勢蓬勃發展，街邊店逐漸式微。因此，若一樓地主藉由合理的權利變更，換得樓上更大的居住空間，未來在精華地段的住宅增值性，說不定相對分回店面來得好上許多。

一樓地主難關若能化解，基本都更未來已有著落，不過若這時頂樓住戶，跳出「程咬金」，堅持要維護自身「增建」權益該怎辦？

謝宗廷解釋，所謂增建，其實就是違建，也就是不能納入權利變更範圍內，但可與建商洽談其他條件。部分實施者為加速整合進度，可能會願意給予所謂「拆遷補償費」，或讓頂樓戶有其他優先選配樓層的權利，更有甚者是提供未來頂樓約定專用空間。

合建和權變怎麼選？選對誠信建商 地主擇優保權益

若地主思維一一破解，最終業者提出兩紙合約，到底是要一同參與「合建」，或是走「權利變更」途徑，對地主權益更加有利？謝宗廷說明，在一般都更案中，建商大多會採取兩套合約，一套即是私契約，這套會提及分回坪數多少等等五花八門的條件；而另一套則是走權利變換，由於此套契約得要呈交市政府，因此會較為制式，整體分配條件會較屬於中間值，「該怎麼分，就是怎麼分」。

至於兩套何者為優？謝宗廷建議，「我認為要簽私契約，但一定要有個但書，也就是『擇優條款』，約束未來不管是走權利變更或合建途徑，何者對地主較為有利，則得以轉為該契約。」

謝宗廷提及，不少地主在社會氛圍或媒體報導渲染之下，對於建商信任度不高，對於簽下任何文件都「相當忐忑」。因此，他也呼籲，建商應開放地主更多選項空間，因為雙方其實要的目的都是相同，「都更能夠成案還是最要緊。」

針對住戶挑選建商，有鑑於近期都更爛尾爭議頻傳，謝宗廷特別建議，「功課真的要做足」，雖說近期爆出「地雷」的業者，大多也有不少實績，因此確實難以預測，但住戶可多觀察市場環境，並注意業者資本額大小，與歷年新聞紀錄，並多多到建商案場視察新成屋狀況。

最後，謝宗廷提醒，目前全台老屋居多，尤其台北市更有超過7成為屋齡30年以上老宅，但如果再過個10年，那北市便是有超過7成住戶是住在屋齡超過40年的危樓了。

因此，他評估，現階段政府對都更仍以鼓勵方式推動，但再經過10~20年，有可能將推動「強制行型都更」，針對具有風險性老舊建物，祭出更嚴重措施，否則若等到再有一次大如921地震出現，再來嚴格修法，恐怕已來不及。 閱讀完整內容