高單價、低首付 買預售屋留意5重點
撰文：楊明峰
今年329檔期開跑，新建案推案量自去年疲軟市況走出低谷，開價依舊高高掛。不過，隨著打炒房政策、房價上漲等情形，預售屋在產品設計、付款方式等面向，都愈加瞄準首購市場，購屋小白得睜大眼睛多留意！ 根據591新建案統計，全台7大都會區推案量近5年雖受到新冠肺炎疫情短暫干擾，整體房市熱度仍一路走揚，直到2023年329檔期達8,425億8,000萬元的高峰後反轉。而今年329檔期的推案量雖較去年同期減少約615億4,000萬元，減幅約7.3個百分點，卻較去年928檔期增長約1,052億6,000萬元，增幅約20個百分點，顯示出房市有回溫跡象。 這波房市在各區域眾多題材加持下，建商加速推案腳步，從南到北遍地開花，除雙北外，連過往基期較低的中南部，指標案都層出不窮，促使價量屢創新高，形成近年房市的主要成長動能之一。然而，隨著一連串房市政策出籠以及景氣回溫等狀況，今年329檔期，購屋族須留意5大重點： 重點1》小坪數產品當道 近年房價上揚，業者紛紛採取切割坪數、壓低總價的做法，因此催生出席捲全台的小宅熱潮。 591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯分析，今年329檔期進場的個案中，雙北市地區仍是小坪數產品當道，例如台北市規畫30坪以下的個案，就占整體推案量的30%以上。 此外，中南部隨著房價上漲及家庭結構改變等因素，也開始邁向小宅化的跡象，尤其以寸土寸金的蛋黃區更加明顯。 重點2》新案開價上漲 建商將土地、原物料、工資的成本上漲，反映於售價當中，新推案目前較難出現降價空間。591新建案市調顯示，除新竹推案重心轉往外圍的湖口、新埔等地，價格自然低蛋黃區一截外，其餘6大都會區都較2023年同期平均開價約上調1%∼5%。 另外，業者在總價控制下，使得新案每坪價格居高不下，《住展》雜誌發言人陳炳辰分析，台北市2,000萬元、新北市1,500萬元、其餘五都1,000萬元，為一般購屋民眾的可負擔總價上緣，但建商考量成本，因此不斷縮小坪數，促使單價走揚。 重點3》交屋期拉長 過往預售屋交屋期約在2年∼3年，但因疫情造成的缺工、缺料等影響，使得交屋期普遍延長到4年∼5年，甚至有少數個案交屋期長達8年之久。即使疫後工料雙缺問題獲得紓解，交屋期卻未因此縮短。 樂居研究部主管謝銘元指出，業者拉長交屋期可減少自身工期的不確定性，對購屋族來說則可拉長自備款還款期限，以總價1,000萬元的預售案為例，一般工程期款約為10%，即總款項100萬元，過去分為2年∼3年按期繳納，如今則可拉到4年∼5年繳納。不過購屋族也須承擔工期拉長的可能風險，如爛尾樓事件等。 重點4》限制預售屋換約轉售 《平均地權條例》於2023年7月起限制預售屋換約的轉售行為，僅能讓與或轉售給配偶、直系或二親等內旁系血親，或是符合6項特殊情形（詳見Tips），並且要經直轄市、縣市主管機關核准者才能轉售。因此，購屋族簽約購買預售屋後，必須完成履約交屋，否則最高會被建商沒收總價15%的違約金。
Tips 預售屋轉售的6種特殊情形
《平均地權條例》規定，除了特定對象，僅有符合以下特殊情形者方可進行預售屋換約轉售：1.非自願失業、2.共同買受人間的轉售、3.無意保留繼承之預售屋、4.房屋因災害毀損而不堪居住、5.重大變故，致無力繳款履約情形、6.發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
重點5》低門檻購屋方案增加
相較於中古屋在購屋時需準備大筆自備款，預售屋的付款方式相對有彈性，深受小資族青睞，而建商也紛紛主打低門檻購屋方案，讓首購族無須準備大筆自備款，就可一圓購屋夢想。
低門檻購屋方案與一般購屋方案的區別，主要在於銀行貸款與交屋款加總75%以外的25%自備款，在訂金、簽約金、開工款、工程期款、使照與對保等階段，皆有不同比率的付款模式。
以下分別針對3種低門檻購屋方案做說明：
1.低自備：通常主打10%自備款，另外10%∼15%則是以公司貸或信貸補足（詳見表1）。林哲緯指出，公司貸係由建商提供分期貸款，利率一般高於房貸，現階段平均下來多在3%∼4%之間；信貸則依各家銀行所設條件而有不同，但普遍與公司貸差不多，甚至更高。
以總價1,000萬元的房屋為例，自備款20%共200萬元（其中10%為公司貸100萬元），共分3年繳納、利率3%；而房貸共30年、貸款成數為80%（800萬元），採單一利率2%，並使用寬限期3年來試算。在公司貸每月還款金額為2萬9,081元的情況下，前期每月還款金額將達4萬2,414元，壓力較大（詳見表2）。若將公司貸的還款期拉長，雖然月還款金額較低，但若交屋後還得同時償還公司貸及銀行房貸，每月支出將大幅提升。
此外，還有建案主打「無息公司貸」，購屋族務必留意利息成本是否「灌進」房價中。建議民眾在購買此類建案時，一定要觀察房價是否高於周邊他案。
