文．顏瓊真
最近因喝醉酒而爭議迭起的新北市議員李婉鈺，日前遭報導，名下位於台北市新生北路錦新大樓內的九間房屋遭到法院拍賣，而引人注意的是，該棟大樓三十多年來發生多起事故，總共鬧出二十四條人命，被視為台北市最著名的凶宅大樓，實不為過。
凶宅房價明顯低於周邊
中國人重視「風水」，一些具有「刀煞」或是一些三角窗地帶的房子，較不為注重風水者所喜愛，而一些傳出凶殺案的住宅，要嘛賣不出去，不然就是「便宜賣」，但也有人「八字比較重」，不信邪，就有人敢買來住，例如發生震驚全國的洪若潭夫婦一家五口滅門血案，該住家別墅後來被一位李姓醫生買走，稍加整理後，甚至還開放供人參觀。
然而凶宅如果落入法拍市場，會有人敢去「拍」嗎？房仲人員指出，敢去拍的人，有部分是投資客，趁著拍賣價低而買進，之後再進行裝潢整理後，以低於市價一到兩成的價格賣出。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，一般來說，凶宅當戶依照個案狀況與時間長短會是正常價格的五到八折，鄰居受影響幅度有限，不過一般仲介知悉多會告訴客戶，以免未來有糾紛，此外，該大樓的房價，大概比周邊房價低一到兩成，不過除了凶宅問題外，管理與小環境紛亂，也是房價不如人的主要因素。
只是，凶宅若賣給「不知情」者，往往也容易滋生房屋交易糾紛，有不少「不知情」的買主，事後一知道是凶宅後，往往都會主張「解約」，但因目前對於「凶宅」的定義還不是很明確，且「知情」與「不知情」，屬於一線之隔，能否順利「解約」？恐有一番波折。
買房最怕遇到凶宅瑕疵
冠博法津事務所資深顧問，同時經營LINE@「白法務的不動產法務園地」、大力宣導不動產交易安全的實務專家白宗益指出，買賣房屋最怕遇到的瑕疵就是俗稱的「凶宅」。
所謂「瑕疵」是指「交屋之前就存在於房屋而且買方沒有發現的缺點」，因此，不論買賣標的為何，只要有缺點，影響價值，降低品質，就是《民法》所謂的瑕疵。
唯凶宅的瑕疵並不存在房屋外觀，也不是透過儀器可以檢測得知，一般人也無法感受到(特異體質則另當別論)，但卻是嚴重影響房屋交易價值的特殊瑕疵型態；目前法院都普遍認同凶宅是瑕疵，但是這種瑕疵的特殊之處在於人們無法以感官加以觀察與檢驗，只能用過去發生的事實來證明這類瑕疵確實存在於房屋之上，進而影響買方對於房屋價值的認定，而減損交易上的價值。
但是，「凶宅」二字不是標準法律名詞，目前沒有明確定義，因此在認定這類型瑕疵時，就必須先討論什麼情況下，可能被認定是凶宅。
凶宅買賣要標示
白宗益表示，早在二○○三年六月二十六日所公布的不動產委託銷售契約書範本，在「房地產標的現況說明書」附件，即要求賣方必須就「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」進行告知。
進一步在二○一六年一月一日施行的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，更進一步要求房仲業者應善盡調查的責任，揭示以下資訊：「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事」。
目前在《強制執行法》第七十七條則有明文規定，法院在受理強制執行的聲請時，必須調查查封不動產是否曾發生「非自然死亡」情事。然而比較可惜的是，所謂非自然死亡的定義為何，目前仍未見明確界線。因此，凶宅要有明確定義恐怕還有相當漫長的路途要走。
舉例來說，新北市中和區興南路二段一棟舊公寓的第四、五層樓，於今(二○一七)年十一月二十二日發生縱火事件，因而導致九人死亡，該層樓算不算「凶宅」呢？白宗益說，若依據不動產說明書應記載事項的規定：「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事」，此一事件導致多名房客喪命，凶宅的認定較無疑義，但例如跌倒、心肌梗塞、墜樓致死等等，是否屬於凶宅，有時候認定起來便非常棘手；不過他認為應該儘量「從嚴認定」，才能避免後續的爭議。
白宗益談到，他經常受邀分享不動產交易的實務案例分享，有不少房仲業者一直對不動產說明書要求「仲介要查明房屋的專有部分，在屋主產權持有期間是否發生過凶殺、自殺或一氧化碳中毒等其他非自然死亡事件」乙事感到相當困擾，尤其是有些屋主(賣方)刻意隱瞞，而仲介業者也未善盡調查的義務時，事後一旦被發現房屋內確實發生「凶宅」事件，恐怕房仲業者辛苦賺到的服務費都不夠賠，還要倒貼給買方。
法官自由心證致判決不一
白宗益表示，仲介調查，除了兇殺及自殺外，非自然死亡也應該要調查；至於何謂「非自然死亡」？只要不是壽終正寢，都必須要調查並告知。例如，意外跌倒、墜樓、吸毒暴斃、心肌梗塞、噎死、嗆死等等，全部都算。
他說，仲介的調查義務，雖然可以透過「不動產說明書」的內容來具體確定，可是，法院在處理個案時，並不會以不動產說明書為準，而是法官從「自由心證」出發，因此，調查範圍絕不能僅限於「賣方持有期間」，也不能侷限於一氧化碳中毒的意外死亡情事。
遇到凶宅爭議，不論你是買方、賣方或仲介，大都可以在法院歷年判決中找到對自己有利的判斷，因此，訴訟策略非常重要。不過，由於法官「自由心證」的範圍很寬，且法院迄今對於凶宅瑕疵並無一致的見解，法院有關判決可以提供參考，但並不能保證未來類似案例法院會有相同的判斷，故建議遇到此類狀況時，要與專業人士討論推敲，尋求最佳戰略。
至於有些賣方「低價買進」凶宅來轉售，對於過去曾經發生過的事實，選擇隱瞞不告知，除了民事的「瑕疵擔保責任」外，還有可能構成刑事詐欺的犯罪。白宗益說，賣方與仲介對於買方應負的責任，性質雖然不同，但卻是同時存在，法院如果認定仲介也有疏失，通常判決賣方與仲介對於買方的損失負擔「不真正連帶賠償責任」，也就是說，仲介賠償買方之後，是不能轉而對賣方進行求償的，而這也就是仲介人員要承擔的風險。
買方多精明些 防凶宅漂白
白宗益另談到，新版的不動產說明書規定，當中規定凶宅只有第一手需要告知買主，之後如果若有再轉手，就沒有強制要求，因而引發前台北市副市長，現為政大教授張金鶚在其臉書PO文，指該條文隱藏「凶宅漂白」隱憂，會有投資客故意購買低價的凶宅，經漂白之後(第二手持有期間未發生命案)，再以高價賣出。
很多投機客也認為，可以從中獲利，如日前有媒體報導，藝人夏于喬的父親經由「台灣凶宅網」得知有某凶宅出售，與陳姓男子合意，由陳男掛名買入該凶宅後，隱瞞凶宅資訊出售，被買方控訴詐欺取財，判決於今年十月出爐，夏于喬父親被判一年二個月徒刑，且須沒收不法所得，可說得不償失。
因此，就「凶宅瑕疵」，目前法令對委託人來說，似乎只要確定持有期間沒有發生兇殺或自殺情事就好，至於委託銷售之前所發生的自殺或兇殺致死，委託人好像可以選擇避而不談或當作不知道，但這些都是誤解。
委託人要知道，過去有很多自殺或他殺情事都是發生在賣方持有期間以前，而法院也都判決賣方要負責的案例。原因在於，房屋本身就是因為發生自殺或兇殺情事，而被一般社會大眾所抗拒，價值因而減損，房屋即存在瑕疵。所以，不論發生在哪個時期，賣方都有可能被認定要負責。
而對仲介來說，必須很清楚，委託人所保證的只是持有期間沒發生過，但是，這與仲介的調查義務不能畫上等號，仲介千萬不能僅以委託人持有期間作為調查的範圍，因為仲介對買方收取報酬，負擔「善良管理人」的注意義務，必須善盡調查責任，絕不能僅以詢問委託人的方式作為調查的方法，而必須是詢問當地鄰里長鄰居或商家，明查暗訪，並注意蒐集新聞媒體的報導。
買方罩子要放亮
買賣房屋，對尋常人來說，因金額龐大，可說是一輩子的大事之一，誰都不想買到凶宅，怕買到想退卻無法退，但又因心裡毛毛的而住得不開心。因此，很多怕麻煩的買方，都會選擇有履約保證的房仲業者進行交易，寄望房仲業者幫忙「把關」，而法院對仲介的調查責任也會課以較高的標準。
因此，在國人普遍對凶宅存有抗拒心理的情況下，一旦發生糾紛，買方爭執的對象絕對不會放過仲介。因此，如果仲介成交案件，不希望被買方到處申訴、訴訟而疲於奔命的話，善盡調查責任並盡量嚴格認定，才是王道··· 閱讀完整內容
