歷經30年開發 台北市最受關注的大型重劃區

北投士林科技園區，簡稱北士科，是台北科技走廊最後一塊拼圖。歷經30年的開發，如今企業紛紛進駐，建商爭相推案，荒田變熱區，北士科已徹底變身。

文／游筱燕 世居在士林的郭先生看著自家從農地推砌成大樓，感觸萬千。他從小在田埂中奔跑長大。他說，關渡平原上的北投士林科技園區，因鄰近基隆河及雙溪河畔，灌溉便利，早年是台北市稻米的重要產區，住在該區的人多半務農，在他爺爺那一代，遇到颱風就淹水，許多房子都被沖走了。

過去：文林北路分隔 價格猶如天與地

郭先生表示，一九七九年，台北市的都市計畫將北士科劃分成農地，此處農地高價時約一坪三十萬元，而台北市隨便一處建地動輒兩百萬元。一條文林北路之隔，變成兩個國度，「在農地一坪三萬至四萬元時就有一波頻繁交易，買方加價到五萬至六萬元，農戶就賣了。」

然而近一年多來，這裡的住宅成交均價站穩百萬元大關、金仁寶集團將興建五十五樓企業總部，企業、建商及名人的陸續插旗，都讓北士科話題不斷。延宕三十年的關渡平原開發計畫，也因北士科的順利推動，露出曙光。

二○○九年拍板執行的北士科，原為農地，在未徵收前土地分割畸零略顯雜亂，在台北市政府以「新內科」模式的規畫下，設定「智慧健康醫療」及「數位技術服務」產業為主要方向。

在地從事土地整合開發超過四十年的柏鴻土地開發董事長范姜炳煌說，關渡平原的開發始於一九九二年，當時台北市長黃大洲最初規畫在關渡平原蓋大巨蛋；二○○八年馬英九參選總統規畫作為爭取舉辦花博預定地，還提出要將總統府遷至關渡平原，直至○九年才決定先執行靠近士林區的北士科區段徵收。 地主： 農夫易手大戶 開發商陸續搶進

郭、林、何、賴原是北士科的四大姓氏，但世代承襲至今的土地，大多已經轉手，「農夫變田僑仔」的故事在北士科鮮少上演。只有福星公園內、一九一五年興建的「賴氏祖厝」三合院，被北市府完整保留，成為北士科農民早年墾拓的歷史見證。

早在農地未重劃之前，北士科就吸引許多人置產。比如台北知名地主「吳老師」莊吳璇珠，據聞她當年買一甲地才一萬元，換算一坪單價不到三．五元。區段徵收分配回來的土地，目前由莊吳璇珠之子莊子華推案「隆雲心仝聚」，另有包含新洲美段的兩千坪產專地，及三千多坪的住宅地是與其他地主共同持有。

宏達電董事長王雪紅從十多萬元農地開始布局，一路買到二十多萬元，以佳照公司持有面福星公園的住宅地，兩大塊約兩千坪。人稱土地公的范姜炳煌從事土地整合買賣，也在北士科存量逾四千坪農地，配地換回一千兩百坪建地推案「柏鴻君臨」。此外，老牌食品廠味丹也在北士科以豐樂地產名義，持有兩塊新洲美段的洲美街上大約六千坪科專地；另據聞關渡平原的大台北花園土地，也是味丹集團所有。

配地完成後，一九年起開發商卡位，包括華固、長虹與遠雄建設、聯上開發，以及低調的「新店王」江陵集團，布局科專區。而力麒、宏普、家居、潤泰、達麗、國泰、璞真、常殷等建商，則鎖定軟橋段住宅區購地。 企業：從傳產到科技業 先後興建總部

第一太平戴維斯資深經理丁紋甄指出，含已完工、興建與規畫中的商辦，預計北士科的商辦供給量體超過十五萬坪，在台北市內已超過內湖科技園區，僅次於南港與台北車站周邊兩個商圈。

金仁寶集團將斥資三百億元，興建地上五十五層樓高的企業總部，預計二六年完工。除供辦公使用外，也會提供餐飲、零售、健身、醫療等生活所需的商場，完善北士科的生活機能。而新光人壽將規畫五棟商辦大樓，已通過都市設計審議。

這些企業進駐，為北士科注入強心針。二一年中鼎集團第二總部已經落成啟用，北士科廠辦「華固創富中心」已有友華生技、叡揚資訊辦公；正大尼龍旗下「寶元開發」購入的整棟「華固樂富中心」也將完工，在Volvo、汎德永業旗艦展售中心陸續進駐下，年產值逾二百億元，帶來三．五萬個就業人口。而廠辦價格落在六十三萬至六十九萬元，與內科園區仍有約十萬元的價差。 預售：鎖定企業主管 每坪百萬起跳

叡揚資訊董事長張培鏞表示，集團員工數近八百人，辦公室不敷使用；參觀創富中心，只考慮三天就買下。「昨天傍晚我們一邊開會，一邊看觀音山，同事都很喜歡。」叡揚資訊還成功在大門口申請了公車站牌。

丁紋甄分析，北士科是台北市政府新開發的科技聚落，對於進駐企業而言，該區未來開發完成後，市容整齊一致，且都是辦公用途為主；不會像內湖科技園區與南港地區，低矮廠辦、廠房與新穎辦公大樓錯落的市容。

住宅市場也跟著風生水起。北士科第一期各項公共工程已於二○年三月完工，依照使用分區主要也分成兩個區塊，產專區約二十五公頃，住宅區面積十九公頃。樂居創辦人李奕農表示，由於軟橋段跨過文林北路便進入石牌生活圈，離捷運站較近，生活機能較好，所以發展較快，推案也集中在此區。

李奕農指出，目前北士科的新建案成交均價在一○五萬至一二○萬元，去化率約五七％，坪數規畫大多以三、四房為主，落在四十至六十坪左右，與市面上重劃區主流兩房有相當的差異，主因客群是園區的高階主管和企業主，以及天母、石牌換屋族群。推案主范姜炳煌和莊子華證實，買方有高比率是醫師。 成屋：石牌站公寓夯 大士林受期待

以預售屋來說，文林北路第一排指標案「國泰雍萃」，近期單坪成交價高達一三二萬元。至於福星公園第一排建案，如「家居璽玉」最高成交價達到單坪一二四萬元。近日新潤和甲山林聯手推出的「士科潤山」，是承德路上的第一個住宅案，後續銷售將成業界指標。

至於周邊中古屋，住商不動產芝山捷運加盟店店經理方奕詠表示，從劍潭、士林、芝山、石牌、明德五區來看，石牌站公寓漲幅最高，近三年漲幅達二六％，行情約落在每坪五十六萬元；中古大樓部分，明德站漲幅高達三三％，成交均價從三年前六十四萬漲到八十五萬元。目前大士林區的屋主大都預知北士科乃至士林市中心，在二七年後地貌將有大改變，惜售心態居多。 此外，北士科周邊公共建設多元，除了既有的台北科學藝術園區（科教館、台北市立天文館、兒童新樂園、美崙公園）、台北表演藝術中心外，台北市政府以捷運站為據點規畫的三十三個ＴＯＤ場站開發，第一個案例即為士林站，預估二四年完成；而劍潭站也預計於二七年完工。未來還有捷運環狀線北環段案等重大建設，加上新光紡織、士林紙廠各有逾萬坪的土地，將建設成飯店、豪宅、商辦等大型複合開發案，大士林的繁榮前景，令人期待。 閱讀完整內容