信用管制強勢來襲 如何趨吉避凶？

房地產市場意外殺出信用管制，這個被業界視為的政策風暴，將造成自住族群什麼影響？三大專家針對民眾最關心的六項問題一一解惑，並提出趨吉避凶之道。

文／陳雅玲

央行祭出第七波信用管制，除了降低房貸成數，還緊縮銀行可動用的資金水位，力道之強勁，被房產業形容是「全面撲殺」。然而，新政策對不同的購屋需求族群，各有不同的影響。《財訊》整理出市場最關心的六大問題，由樂居科技創辦人李奕農、馨傳不動產智庫執行長何世昌、住商機構企研室執行總監徐佳馨三位專家解答，讓讀者了解這波房市危機，並進一步掌握趨吉避凶的方法。

Ｑ：央行第七波擴大信用管制，
對哪些族群影響比較大？

Ａ：這一波央行新的信用管制措施，擴及影響到更多的買方族群。首當其衝的，是將於最近半年或一年內預售交屋的買方，尤其近年崛起的購屋熱點，包括苗栗、竹南、頭份及雲林高鐵、嘉義高鐵、彰化等區域，屬於第二戶的房貸成數大幅降至五成。

其次是換屋族，如果購屋地點屬於原本非特定區域，又房價達央行規定高級住宅門檻，等同貸款最高成數直接降至三成，還沒有寬限期。這波房市上漲，台中、新竹許多縣市房價輕易就突破四千萬元門檻，單坪六十萬元買六十坪外加兩個車位就達四千萬元，換屋族等於一下子就要拿出七成自備款。

再者是名下有屋但已還清貸款，以及繼承長輩遺產者，都被央行視為有屋者，購屋貸款無寬限期。此外，近年時興購買微型商辦或店面的置產族，雖然商辦不在管制範圍內，但能購買商辦者通常不是首購，並不在銀行列為優先保障放貸的對象，申貸撥款是不是會有所限制或有利率較高的問題，它的影響程度可以持續觀察。

Ｑ：所謂有房屋者第一戶沒有寬限期，
如何認定屬於有房者？

Ａ：金融機構認定自然人名下有無房屋，是以「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」借款人名下有無建物（包括建物權狀未含『住』字樣者）來確認。換句話說，名下房屋認定不是以住宅為要件，不論辦公室或農舍都適用此一規定。

至於，若出現家族共同繼承持分房產的狀況，造成「自然人名下無房貸，但有持分房屋」，也屬於有房者。不過，根據央行最新指出，若持分比率低於換算面積未滿四十平方公尺且戶籍未設於該處者，則可視為無自用住宅。

Ｑ：先前說銀行限貸可以找農漁會等單位申請，是否會受影響？

Ａ：先前銀行受限《銀行法》第七十二之二條緊縮房貸，專家建議考慮非《銀行法》管控的單位，像是各縣市農漁會、中華郵政、信用合作社等等，比較有機會申請到房貸。但央行所管轄是全台金融機構，上述這些單位也適用此次的信用管制，房貸成數降低，而且目前房貸利率普遍高於牌告利率二．二％，除非是被列為優先撥款的族群，例如首購族、新青安或已核貸完成的，否則購屋者房貸利息都提高許多。

Ｑ：如果已經在簽約要換屋，
真有換屋需求，該怎麼辦？

Ａ：換屋族因家庭成員增加有換屋計畫，目前央行仍延續先前「先買後賣」的換屋族協處條款，須向銀行簽訂切結書，保證在一年內賣掉現有房屋，貸款成數可不受「二房」五成的貸款限制，影響是寬限期取消。至於實際可貸成數，端視個人條件與銀行核貸狀況。

不過，業界認為，即使有這項協處條款，在一年內要完成賣屋動作，包括出售、產權移轉登記、清償債務並塗銷第一戶房貸抵押權等程序，時間很緊迫，更何況這只是賣屋，還沒有買屋換屋。若要在短時期內完成賣、買這兩個動作，其實隨著房市氛圍轉變，風險相當高，換屋機會變得難了許多。

Ｑ：經過這次央行打房，房價是否有下跌的機會？可以進場搶便宜嗎？

Ａ：今年是房市風險相對高的一年，七、八月有限貸令之亂，九月是央行第七波選擇性信用管制，整個市場信心面大受衝擊，預計今年第四季房價會有鬆動的可能性，幅度可能在五％以內，中古屋與預售屋同樣會受到影響。

在短時間之內，成屋暫時還看不到大幅度的降價，至少需半年到一年之間。主要原因是政策才剛推動，屋主心態還沒這麼快調整，除非是屋主原本就想賣屋而降價；其次是政策需要時間發酵；再者，不論成屋或預售屋市場供給量並不高，主要受房地合一稅二．○新制影響，房屋高稅率閉鎖期至少五年。

若想進場撿便宜，反而不是成屋，而是快要交屋的預售屋；因為有些投資客會撐不住，或是賣方因房價漲一波有意合約平轉或少賺一點獲利出場。只不過這類型產品須先向建商確認是否可辦理移轉，而且是去年六月三十日以前取得的預售屋，屬於不須申請即可轉讓。

但必須注意的是，想進場購屋搶便宜，最好不要過於樂觀，主要是現在銀行的房貸額度逼近滿水位，即使是首購族，仍有實際案例發生原本可以貸到八成，之後再詢問銀行，一家成數變成七成五、另一家是七成，新青安利率也沒有一．七七五％優惠。現在買房就是要手上現金夠多，有充裕的自備款，才能確保首購沒有意外發生。

買房最好不要急於一時，如果有意買中古屋的話，也不是在家坐著等跌下來，而是要多看、多聽、多和仲介打交道保持聯繫；如果真的有便宜物件的話，就可以趕在上架之前收到訊息，這樣才真的有機會撿便宜。

Ｑ：房市會不會從多頭轉為空頭？如何觀察進場時機？

Ａ：目前還不明朗，可以預估中古屋和預售屋交易量必然驟減，而房價主要還牽涉到股市與明年經濟情況而定。可觀察明年整體經濟狀況，一般來說，房市先行下來，再來是股市，如果明年股市仍然維持二萬多點高點，房市可維持盤整格局不至於跌到空頭。而房市轉為空頭，至少要連續下跌二至三個季度，不妨觀察代表中古屋的信義房價指數，以及代表預售屋的國泰房價指數變化。

至於什麼時候是最佳進場時機點？每個人對價格下跌認知度不同，有的人跌五％就滿足，有的人要跌一○、二○％才覺得是「甜甜價」，難以一概而論，最重要的是選擇對的購屋區域，而不要想要以獲利為優先考量。一般而言，避開新興的重劃區，除非是重劃區的第一案，否則應優先考量生活機能成熟、利多建設實現的區域，像是北高雄到左營、南科周邊、台中七期、五期區等與產業發展高度鏈結，工作機會多、人口流入的區域。但也要避開政府想要打擊高價住宅的產品。 閱讀完整內容