九二八推案量創紀錄 台南成長率逾一三○○％

儘管有通膨、升息變數，房地產九二八檔期推案量還是寫下歷史新高，在眾多建案傾巢而出的熱潮中，背後有哪些不為人知的原因？

撰文‧梁任瑋、黃阡阡 二○二二年房地產九二八檔期，各縣市新建案如雨後春筍般湧現，總推案量估算超過八千億元，寫下歷史新高。其中，台南市與新竹縣市成長率最為驚人，幅度分別為一三二一．一五％、二一二．四五％；六都當中，僅桃園市微幅下修，其餘皆為正成長。

不過，在熱到發燒的數字背後，熟門熟路的業內人士卻在推案熱潮當中看到了一些無奈與隱憂。

「建商擠在九二八檔期推案，實在是不得不為。」住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，今年年初，中央銀行施行「強化銀行購地貸款風險控管措施」，對建商等同「十八個月限期動工令」，違者將依比例收回貸款，或提高貸款利息，「於是，早已買好土地的建商，不約而同在此時推出新建案。」
去庫存、遞延推案造膨風假象

「這波推案熱潮，可視為建商去庫存。」徐佳馨如此定調，她評估可能還要再過三到五季，大多數建商才能消化掉土地庫存。

政治大學地政學系退休教授張金鶚也認為，從財政部個人房地合一稅收連續三個月衰退，其實就顯示當前房地產買氣已然下滑。以此來看，今年九二八檔期新建案推案量巨幅成長，確實可能是受到「強化銀行購地貸款風險控管措施」政策施行的影響，「建商早期買了土地，現在不得不推案，就像已經剃了頭，不得不洗頭。」他說。

信義代銷總經理李少康則認為，九二八檔期新建案的實際推案量恐怕將遠不如目前所公開的「報派」數字，「建商的說法與實際情況，時常不一致。」建商宣稱在九二八檔期推出的建案，可能要到明年或更晚才能公開。

遞延推案之外， 今年九二八檔期中有不少建案也發現早名列於今年三二九檔期中，像是新北市總銷高達四百億元的都廳大院，原訂上半年就要推案，但今年九月底才可能取得建照，預計正式公開銷售得在年底選後。

「這幾年建照申請的時間，平均前後要一年不等。」甲山林機構總經理張境在指出，今年的九二八案量並不完全反映檔期的推案，有很多建案受限於取得建照的時程遞延，預售案公開銷售的時程也從上半年改為下半年。

因此，今年八千億元的推案量，不能全然解讀為建商看好市場後勢，有不少是遞延推案造就的膨風假象。至於買氣上，張境在也坦言，在升息、年底選舉、國際局勢等變動因素下，第二季後的買氣不如先前，看屋的來客大概少了一半，「但首購、首換及中長期置產的需求還在，只是決定期拉長，決定先觀望市場走向再出手購屋。」

「非市場因素」成為衝高今年九二八檔期推案量助力之一，專家也提出後續可能的亂象和隱憂，推案飆高的台南市與新竹縣市自然成了焦點。

徐佳馨進一步解讀，台南市房地產熱度猛升，正是建商計畫在南科周遭複製竹科經驗，「南科範圍現已擴及北高雄，在可見的未來，房地產北溫南熱的情況，仍將持續。」 竹科南科案量 遠高於人口成長

張金鶚特別關注新竹縣市、台南市的房地產市場，他訪查發現外地建商大舉進軍南科、竹科市場，推案量遠遠超過在地建商。張金鶚略帶無奈地說，在雙北建商眼中，新竹縣市、台南市宛如新的炒房樂園，「推案量已遠遠超過當地人口的成長量。」

「糟糕的是，外地、特別是雙北的建商，到竹科、南科周遭高價獵地，再推出高於當地房價的物件，產生定錨效應。」據張金鶚觀察，目前房價讓大多數工程師也難以承受，主要購屋者反倒是外地的投資客。

李少康則描述，「前幾年，竹北新建案開價，一坪約三十多萬元，現在已漲至六十多萬元，幾乎翻倍；南科周遭的房價亦翻了一番。」在他看來，新竹縣市、台南市新建案推案量巨幅成長，是建商「煞不住車」，但也因價格已偏高，未來新建案推案量恐將下修，才能讓價格維持高檔。

「剛性買盤」存在隱憂，接下來，必須留意各種可能的亂象。徐佳馨指出，因銷售難度加劇，不少建商恐採取拉長交屋期的拖延戰術，讓購屋者在決策時更困擾，「如今，四年交屋已成常態，五到八年交屋，也非罕例。」她特別提醒提防銷售花招，如建商營造物件熱銷氛圍，讓人怕出手晚了就買不到。購屋者千萬別因心急，以超乎自身能力的高價買了不適合的物件。


置產別急 小心成倒貨對象

張金鶚則憂心地說，因為原物料價格飆漲，建商偷工減料的情形愈來愈嚴重，「爛尾樓」也愈來愈多。他呼籲購屋者，新建案推案量愈大之際，魚目混珠的機率愈高，必須慎選物件，否則很容易成為建商、投資客「倒貨」的對象。

在影響房市的後續政策上， 多數專家則認為，短期內政府或許不會再有重大的衝擊房市政策出爐。先看利率部分，即使歐美國家相繼升息，且升息潮尚未看到盡頭，但徐佳馨研判，雖然台灣央行升息後房貸利率漲幅不大，然而「房貸族的負擔增加，終究會排擠其他消費的預算。」在年底選舉前，基於國內整體經濟考量，央行應不會大幅升息。

張金鶚則從「政府決心不足」的角度解讀未來政策走向，他表示，「二○二二年第二季，台灣房地產市場價漲量縮，已出現一波逃命潮。」但政府打炒房政策力道不足，無法真正遏止亂象，建商發現政府是虛晃一招後，繼續以各種花招炒作房價。雖然內政部推動《平均地權條例》修法，但當前房市景氣下修，下半年為預算會期，立法院要順利修法通過，難度相當高；加上今年年底即將舉行直轄市長及縣市長選舉，張金鶚認為，政府為求穩定，不會再推出新的房地產政策。

李少康則研判，先前的政策已讓房地產買氣降溫，現在政策焦點在社會住宅，不至於影響房地產市場走向。

但徐佳馨提醒，先前與平抑房價相關的法令，如對短期買賣房屋開徵奢侈稅等，皆是在大選前通過；此次選舉前再推出新房地產政策，為市場走向添新變數也不無可能。 閱讀完整內容