台灣ＲＥＩＴｓ市場商機大，樂富一號背後大有來「投」
沉寂近十一年的不動產投資信託（ＲＥＩＴｓ）市場，近來似乎開始活躍，今年接連有兩檔ＲＥＩＴｓ問世，其中一檔樂富一號，不僅是國內第三檔募集超過百億元的ＲＥＩＴｓ，其背後的投資團隊，各個都是最初參與台灣ＲＥＩＴｓ市場的資深金融業人士。
▲林超驊會再投入台灣REITs市場，主要是看中其商機，市場有很大成長空間。
國內ＲＥＩＴｓ市場在二○○五年三月第一檔富邦一號掛牌上市後，最高曾有八檔不動產投資信託基金同時掛牌交易，其後因基金的淨資產價值無法完全反映所持有不動產的市價增幅，有三檔基金被清算下市，目前僅存五檔壽險公司發行的ＲＥＩＴｓ，分別為國泰一號、國泰二號、富邦一號、富邦二號、新光一號。
而後ＲＥＩＴｓ市場也因投資人發起清算等因素，自○八年後就沒有核准發行案件。
沉寂將近十一年，終於又有金融業者投入發行。由王道銀行推動的圓滿一號於今年六月掛牌上市，目前基金資產池現有兩檔不動產標的，包含台南FOCUS時尚流行館百貨與新北板橋中正路上十六層整棟商辦大樓，合計總規模約三十億元。
另一檔樂富一號預計於九月中掛牌上市，初始標的包含台茂購物中心一至四樓產權、台北市大都市國際中心，未來鎖定的投資標的有NASA辦公大樓、松麟企業大樓的部分樓層或單位，以及海外、國內ＲＥＩＴｓ的投資持股。此檔基金預計募集規模將達一○五億至一一五億元，為國內第三檔募集超過百億元的ＲＥＩＴｓ。
樂富一號是由高盛證券台灣區前總裁張果軍、野村證券台灣區前總經理翁明正與雷曼兄弟前副總裁林超驊組成的「樂富資本」發行。他們從最初就參與台灣的ＲＥＩＴｓ市場，對於ＲＥＩＴｓ並不陌生。
樂富資本資深合夥人林超驊表示，他們對ＲＥＩＴｓ鑽研很久，會想再投入發行，主要是覺得「商機還很大」。
他說，美國ＲＥＩＴｓ市值約一．一兆美元，約占整體美股市值五％；新加坡ＲＥＩＴｓ市值約為五一八億多美元，占新加坡股市約六．六％；日本ＲＥＩＴｓ市值高達一一六○億多美元， 約占整體日股市值二．四％ ； 而台灣ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 市值約二十二億美元，僅占台股市約○．二二％。
「台灣是一個成熟的市場、ＲＥＩＴｓ是一個成熟的商品，而台灣落後這麼多，未來就算漲三倍也才○．六六％，市場有成長空間，若好好做，也許可以把這個產業做到像樣的規模，這也是我們的目標。」林超驊說。
台灣市場有成長空間
林超驊分析，ＲＥＩＴｓ的股價要能支撐，有兩個重要因素：第一，每年租金能增加；第二，房價上漲，且能夠處分來實現資本利得，股價才會實現。
有別於過去多以商辦大樓為主要投資標的，樂富一號ＲＥＩＴｓ以百貨、商場為主要物業，租金比較有成長空間。因此，樂富一號與德國最大的退休基金ＢＶＫ共同買下桃園台茂購物中心產權，租金收入、商場營運費用及資本開支將依各半的比例雙方拆分。
林超驊說，台茂整體年營收從○八年的二十億元增加到一七年的六十億元，出租率皆為一○○％，在保守的營運假設下，未來仍可以維持每年三％至五％的成長率，預期租金收益也可以成長三％至五％。未來還會藉由營運的成長以及營運費用的節省，來提升ＲＥＩＴｓ投資人的收益。
另外，樂富一號ＲＥＩＴｓ的信用評等是twA+，最高借款上限是三五％，也就是說以一一○億的基金規模，可以借到三十三億到四十三億，這筆錢可以再拿去投資其他不動產，如購入符合《都市更新條例》、《危老條例》，或是符合「開發型」不動產能「創造價值」的物件…閱讀完整內容
▲至於樂富一號ＲＥＩＴｓ的投報率，林超驊保守表示，目前市場上ＲＥＩＴｓ的投報率都有三％以上的收益，預估表現不會低於其他ＲＥＩＴｓ。
