全球解析》友邦小島、南歐版瑞士入選
強美元時代來臨,全球地緣政治緊張,想要透過海外買房來「人財兩全」,到底該怎麼挑?
商周挑選出貨幣重貶、且開放外國人買房的國家,透過五項指標,為讀者評比全球海外買房熱門二十四國(詳見第七十六頁表),除了大家熟知的日本、泰國、馬來西亞等,還有這五個國家,商周評選四顆星以上,是移民或投資族必看的國家:
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▲ 聖克里斯多福及尼維斯(左圖)是台灣在中美洲的邦交國,旅遊業發達、投資移民制度成熟,每年吸引百萬名遊客前往。葡萄牙(右圖)臨海而居,不僅是歐洲移民熱門國,也是目前歐洲轉化公民最容易的國家,惟近年有收緊的趨勢。
葡萄牙
九百萬購屋門檻,相對親民 工作、醫療資源全,五年轉公民
葡萄牙雖然名氣沒希臘大,但可是歐洲真正買房移民的隱形冠軍。
根據權威移民顧問公司亨利與合夥人(Henley & Partners)今年的排名,葡萄牙高居二十五個投資移民熱點國家榜首。
葡萄牙的特點,首先是門檻較低,如果選擇購買郊區房子,最低只要二十八萬歐元(約合新台幣八百九十六萬元),這個價格足夠在郊區較高級的社區購入一間約二十坪的公寓,或是一間約四十五坪的獨棟中古屋。
其次是享有完整權益,獲得居留權後可以工作、上學,也能使用當地醫療資源;置產後,若想要轉化為公民,只須五年內住滿規定的天數即可(約每年兩週),不須加價、也無複雜的投資或海外資產條件,算是歐洲黃金簽證(見小辭典)國家中最寬鬆的國家之一;反觀同為黃金簽證計畫的賽普勒斯,無完整工作權,只能靠投資當地公司獲取收入,居住權益並不完整。
更重要的是,葡萄牙可說是歐洲最宜居的地方。不僅坐擁眺望大西洋的海景,還有文青的生活氣息和便宜物價,葡萄牙的安全指數(Global Peace Index) 更是高居世界第六,是歐洲開放買房移民國家中最高的。
葡萄牙經歷一連串改革,已逐漸脫離當年「歐豬五國」的惡名,如今經濟復甦、旅遊業興旺。號稱旅遊界奧斯卡的「世界旅遊大獎」(World Travel Awards),過去六年有五次將歐洲區冠軍頒給葡萄牙。今年第二季的房價年成長率更是高達一五.八%,在開放買房移民的國家中,僅次於通膨嚴重的土耳其,成為歐洲買房移民的大熱門。
馬爾他
「南歐瑞士」銀行體系健全 稅制單純、開公司能享所得稅減免
堪稱「歐洲人後花園」的馬爾他,是另一個值得注意的買房移民勝地。看過當年紅遍全球的美劇《冰與火之歌:權力遊戲》嗎?第一季的君臨城正是在此拍攝。馬爾他被地中海環繞,碧海藍天、氣候宜人,島上盡是悠久的古堡和建築。
相較於葡萄牙,馬爾他是瞄準口袋較深的客群。若是要走獲得公民的方案,最少須購入價值七十萬歐元(約合新台幣二千二百萬元)的房產;不過若只是要居住權的話,則只須購入最少三十萬歐元(約合新台幣九百六十萬元)的房產,也非遙不可及。
須注意的是,馬爾他的整體要求較為複雜,有高額的手續費,還要捐款給當地慈善組織,額外費用可能高達約五萬到十萬歐元。另外,轉化為公民的過程除了須耗時五年外,還要經歷四階段審查,通過一道道關卡才能獲得公民身分。
馬爾他真正優勢在於有利的稅制。它沒有贈與、遺產、房屋稅,選擇在此置產可以輕鬆轉贈給親人(除遺贈房產有五%稅額)。除非在馬爾他居住超過半年,否則海外收入並不會被課徵所得稅,外國人若在馬爾他開設公司,還能享有各類所得稅減免。
馬爾他也因此成為歐洲著名的「低稅天堂」,加上健全的銀行和稅務體系,還有約九成國民會英語,讓馬爾他曾被評為歐洲最佳公司註冊地,堪稱「南歐瑞士」。若想同時獲得身分又在歐洲置產,卻暫時不想久居歐洲,馬爾他可說是最佳選擇。
聖克里斯多福及尼維斯
「投資移民發源地」隱身加勒比海 擁高生活品質、中美洲最佳護照
雖說是歐盟的黃金簽證帶起了投資移民熱潮,但說起發源地,其實是位於加勒比海的聖克里斯多福及尼維斯(以下簡稱克國)。
這個人口只有五萬多人的世外桃源,在一九八四年就首創「投資移民」的概念,至今已歷時近四十年,經歷多次改革,深受國際信任,制度相對成熟而穩定;加上屬於大英國協的一員,使克國護照可以通行世界一百五十七國,要去世界主要國家都不是問題。根據最新亨利護照指數(Henley Passport Index), 它名列世界第二十五名(台灣為三十四名),是中美洲地區最佳的一本護照。
目前克國的買房移民方案最低只要二十萬美元(約合新台幣六百四十萬元)即可獲得克國護照,而且也無複雜的居住或其他投資要求。若想入住海景別墅,大約只須四十多萬美元,價格不到馬爾他的三分之一。
克國的人均GDP超過一萬九千美元,雖是小島國家,卻有一定的生活水準,可說克國是世界上靠投資移民發展經濟最成功的典範之一。
克國雖地處偏遠,較難吸引大量移民,但若做為退休旅居,或是一個鄰近美、歐的中轉地,都不失為一個獲得第二本護照的備案。
最後值得一提的是,克國其實是台灣為數不多的邦交國之一,建交情誼近四十年,若真移居,不愁被當國際孤兒。
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▲澳洲今年強勢跟進升息,使得房市需求開始走低,房價從去年高檔回落,投資機會浮現。法新社
英國、澳洲
貨幣重貶、制度穩定且報酬率佳 買房投資額雖高,卻能有完整權益
在這波強美元浪潮中,貨幣重貶又值得投資房市的國家其實並非只有日本,例如英國和澳洲,都是貨幣貶幅高、經濟體系健全,且房市富有潛力的國家。
英國可說是擁有全球最健全的房市。全球房地產投資公司仲量聯行(JLL)今年公布的「全球房地產透明度指數」中,英國名列全球第一。論投資表現、財務透明、法規制度、交易程序都獲最高評分。
而英國這樣一個資本高度開放的國家,房價所得比卻出奇的低,據資料庫Numbeo資料顯示,即便是最貴的倫敦,房價所得比僅十七.三,只有約台北市的一半,顯示英國房市並未因高度開放而扭曲。
這與英國人的買房習慣有關,他們更偏好在郊區買房、市區租房,對炒房也興趣缺缺,所以不少市區建物反而是海外投資客買,再出租給當地人,所以市區的租金報酬率普遍不俗。據英國業者統計,幾個大城市去年報酬率約六%到八%。
此外,英國雖無法直接透過買房獲得居住權,但有最新推出的創新者簽證和高潛力人才簽證,前者甚至只要計畫許可並投入五萬英鎊(約合新台幣一百九十萬元)的創業資金,即可獲得三年入境簽證。相較其他先進國家的簽證規定,算是相當寬鬆(編按:英國原有投資移民計畫,因俄烏戰爭暫停受理中)。
另一個值得注意的國家是澳洲。澳洲對外國人買房限制多,原則上禁止外國人購買二手住宅,要投資新住宅也必須是政府許可的物件。但,商業物件並沒有限制,購入小間辦公室、再出租是被允許的,或是若在澳洲成立公司做生意,即可正常買賣二手房,惟不得空置超過半年。
上述的限制不應理解為澳洲對房市的保護主義,而是為了要剔除炒作投機客,維持房市健全。實際上,澳洲政府鼓勵外國人投資物業,目的是要加速澳洲的建設,所以對海外投資者的保障相當健全,購入後可獲得完整的產權。
也因如此,澳洲整體房價處在相對合理的價位,房價所得比是世界第八低。
此外,有賴於穩定的經濟成長和源源湧入的移民,澳洲鮮少出現房市大崩跌。根據房地產數據分析公司Corelogic分析,澳洲過去三十年房價平均年成長率是六.八%,幾乎每十年就能成長近一倍,可說是世界上少有的房市風險低、回報又高的國家之一。
所以,雖然澳洲移民門檻頗高,須用澳幣二百五十萬元(約合新台幣五千二百萬元)的投資來換身分,但因為對投資者保障高,且回報率佳,仍有許多台灣人趨之若鶩。
小辭典
歐洲黃金簽證
European Golden Visas,是一項2013年啟動的計畫,允許外國人透過投資手段獲得歐盟或申根地區國家的居住權。獲簽證者可在2個地區自由移動,居住時間夠久也有機會轉為公民。
各國條件及權益略有不同。目前開放的國家包括奧地利、比利時、賽普勒斯、希臘、義大利、馬爾他、葡萄牙、西班牙、瑞士、愛爾蘭。但歐盟委員會近期呼籲成員國終止計畫,以遏止因俄烏戰爭出逃到歐洲的俄羅斯富人,或避免該計畫被當作洗錢手段。
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本文摘錄自
海外置產五大熱區出爐
商業周刊
2022/11月 第1826期
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