半租半買降首購負擔，奇招讓買房人數創新高

後疫情時代，不只台灣房市一路上漲，全球主要國家房地產也幾乎都在漲。

根據國際房地產諮詢機構萊坊（Knight Frank）統計，去年前三季各國房價年增率，若扣除通膨因素，漲幅第一名是韓國，其他前十大經濟體，如美國、加拿大、日本等國，漲幅都超越台灣（見下圖）。

賣方轉嫁成本，韓國房價越打越高

各國也有打房政策，最常見的就是加稅。韓國從二○一七年至今，祭出二十五次打房措施，包括房屋稅提高一倍、擁有多間房屋者買新屋要繳一二％的印花稅（編按：房屋過戶時繳給政府的稅），而一年內短期買賣更課以七○％重稅，但房價就是打不下來，原因之一就在賣家將稅轉嫁給買主。

「加稅只是短期有效，長期來看反而成為墊高房價的因素，」住展研發長何世昌指出。因為賣方最終會把政府加稅的成本轉嫁至買方，導致房價在不斷轉手時，越墊越高。

加稅是「嚇止」民眾賣房、囤房，但可能帶來反效果，因此有的國家轉用其他手段，目的不是一味想打壓房價，而是把焦點擺在「如何讓人人買得起房」。

▲英國房價持續20年上漲，政府思考的不是把房價壓下來，而是「如何讓人民擁有可負擔的住宅？」達志影像

半租半買先擁部分產權，降低頭期款

例如英國就用「半租半買」的辦法，降低購屋門檻。

做法是買方可與賣主簽訂協議，只要付出房價的二五％至七五％不等，就能先擁有部分產權，住進新居，而頭期款最低也只要五％。接著，買房者像付「租金」般，慢慢償還貸款，等未來有能力，再把「房東」手上其他產權買下來。

舉例來說，一棟新台幣兩千萬元的房子，最低只要先貸五百萬元就能買，頭期款更只要二十五萬元。而如果貸款年限為二十年，買房者一開始每個月付的租金只要兩萬元出頭。

這項政策有兩個好處：第一，頭期款較低，年輕人不必先貸一大筆錢，就可以輕鬆踏上「買房階梯」，然後再不斷「升級」，達成買房的願望；第二，每個月房貸負擔壓力也減輕，生活品質不會因買房而打折。

參與「半買半租」政策的原屋主也有好處，一來可加速賣房，二來房子若損壞，買方得負責維修。而且，因為不是一次賣斷，如果未來房價上漲，買方也得用更高的價格付給原屋主。

該政策在二○一七年推出後，加上其他政策搭配，英國買房人數當年便創下過去十年新高。

不過，這項政策有其限制，最初是首購族和偏低收入的家庭才適用，另外也讓五十五歲以上的老人和身體殘疾人士等弱勢族群，都可以用「半買半租」取得房子。 有計畫推動，英社宅占比達兩成

甚至英國也在疫情期間，一手推出「印花稅假期」，減免該項稅負，以活絡房市，也推升房價，另一手由政府出面，提供銀行擔保金，讓各首購族只要拿出五％的頭期款，就能買到房子。

這些政策的推出，不是靈機一動。它是英國政府在二○○五年提出「永續社區：人人有家園」的配套之一，○七年又推動平價、可負擔、更永續的計畫，提供更多平價住宅。根據內政部資料，英國社會住宅的比率約占全體住宅兩成，但反觀台灣，不到一％。

以房價所得比（編按：指住房平均價格除以家庭年收入）來看，根據在線資料庫Numbeo， 英國今年只有九‧四六倍，反觀台灣是二十一‧七八倍，可見台灣房價漲幅雖不見得比英國高，但「買不起房」的憂慮，卻遠比英國深。

也就是說，台灣更需要這類降低買房負擔的辦法。

央行總裁楊金龍曾說，房價要回到讓人人都買得起的價位，「這目標太難了。」他認為，改善高房價問題，必須從需求面、供給面和制度面著手。換言之，提供便宜的社會住宅，或者如「半租半買」等有創意的購房政策，才能從根本解決台灣高房價問題。

世界上沒有完美的房市制度，沒有一項政策能讓房市問題一勞永逸，但與其只想「把房價打下來」或嚇阻房地產買賣方，政府應該提供更多聰明政策，讓「人人買得起，住得起」，這是最該做得事，也是最重要的目標。

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