撰文：林帝佑

隨著美國聯準會（Fed）對於貨幣政策的態度轉向緊縮，2022年全球邁入升息年，台灣跟著升息的機率也相當高。而利率的變動對於貸款人來說，是牽一髮而動全身，尤其房貸金額動輒數百萬元，若擔心升息影響，在面對各式各樣的「房貸選擇題」時，有沒有比較好的解方呢？

▲達志影像

申請房貸時，大多數人都會遇到貸款年限、還款方式、寬限期等相關問題。以下將一一解答。

房貸年限》貸款年限愈短利息愈少 但每月還款金額也較高

首先，貸款年限該怎麼選？一般購屋貸款年限常見為20年，但現在也有30年、40年的房貸。總體而言，在其他條件相同的狀況下，貸款期間愈長，借款人負擔的利息總額會愈多（詳見表1）。

舉例試算，假設貸款500萬元，在利率1.4%的狀況下，本息平均攤還，貸款20年，每月房貸支出為2萬3,898元，期滿清償完畢後，利息總支出為73萬5,523元；若為貸款30年，則每個月房貸金額為1萬7,017元，利息總支出為112萬6,178元。

也就是說，如果按期清償完畢，貸款年限愈短，利息總支出會愈少。不過仔細觀察，貸款年限愈短，每個月的還款金額也會愈高。

第一建經研究中心副理張菱育表示，現在有很多貸款人受限於每個月可支配金額不足，因此只能透過選擇長年期的房貸來降低每月的房貸支出，在升息的趨勢下，利息總支出會變得更高。

不過，貸款人在有閒置資金的狀況下，可以試著提早清償或是部分清償貸款，藉此降低本金餘額，將來計息的母數變少，自然可以省下一些利息。但是，第一銀行提醒，一般購屋貸款，銀行會與借款人簽訂「限制清償及轉貸期間」之條款，因此，貸款人若要提前清償或部分清償，建議要先與銀行確認綁約期間或是能不能提前部分清償的約定。

寬限期》非必要最好別動用 避免後期還款壓力大增

第2個常見的「房貸選擇題」是：要不要動用寬限期？所謂的寬限期，是指「只繳息、不還本」的期間，目前寬限期常見為1年至3年。譬如房貸年限20年，寬限期3年，就表示貸款人前面3年只要償還利息、剩下的17年則需將剩餘的貸款和利息清償完畢，是一種先甘後苦的還款方式。

動用寬限期，利息總支出會比未動用寬限期來得多，同樣以貸款500萬元、利率1.4%、本息平均攤還試算，貸款年限20年，在寬限期3年的狀況下，寬限期間，每個月房貸支出為5,833元；寬限期過後，每個月房貸支出為2萬7,556元， 而利息總支出為83萬1,479元，比起無寬限期的狀況多出近10萬元的利息支出。

大家房屋企研室副理郎美囡分析，由於寬限期間只繳利息，等於大筆金額的貸款本金會持續計息，在升息的狀況下，若不想要利息總支出節節高升，最好非必要就別動用寬限期，若真的因為財務問題而需要動用寬限期，貸款人應特別留意寬限期過後，每個月還款金額突然大增的還款壓力。

還款方式》本金平均攤還利息較低 且能讓房貸族先苦後甘

另外，從還款方式來看，貸款人主要有「本金平均攤還」和「本息平均攤還」2種選擇。第一銀行表示，前者每個月還款的本金固定，因此，初期每個月還款金額較多，但利息總支出較低；後者則是每月還款總額固定，但利息總支出會比較多（詳見表2）。

假設貸款500萬元、利率1.4%、貸款年限20年、無寬限期，若選擇本金平均攤還，第1個月的還款金額為2萬6,666元，之後會陸續下降，最後1期房貸，即第240期的還款金額為2萬937元，總利息支出為70萬2,928元；而本息平均攤還，第1期至第240期的還款金額基本上都不會變，每個月為2萬3,898元，利息總支出73萬5,523元，較前者稍多一些。

《住展》雜誌研發長何世昌解析，因為本息平均攤還的方式，每個月還款金額固定，對一般年輕購屋族來說，較易進行財務規畫，但如果想要降低利息支出，就可以選擇「先苦後甘」的本金平均攤還方式，前期雖然繳納金額較多，但隨著貸款餘額降低，購屋族受到升息的影響就會愈來愈低。

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