2023年房市遭受各種利空襲擊，最後靠新青安政策拉尾盤，而2024年在總統大選過後，仍受經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突及通貨膨脹等四大因素影響。

文／顏瓊真

今(2023)年台灣房市面臨各項利空衝擊，但即將走入尾聲，拉下帷幕，展望明(2024)年台灣房市走勢為何呢？永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，影響2024房市將有四大變數，包括經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突及通貨膨脹。

2023利空襲擊總銷仍爆出二兆多

數字科技(5287)旗下《591新建案》總編輯李忠哲表示，今年利空充斥，房市相當不平靜，尤其是政府打炒房未見收手，持續祭出禁止預售換約、第二戶限貸、囤房稅2.0等重拳外，四年一度的大選更讓政策話題滿天飛，導致建商在下半年紛紛鳴金收兵。

但歷經多次利空衝擊屹立不搖的房價，短期內不僅未見回檔，隨著新青安房貸吸引買方回籠，更隱約有捲土重來的氣勢，根據591新建案統計，2023年七都預售推案積極(表一)，全台總銷金額爆出2.08兆元巨量，年成長7%，創有統計以來新高。 至於房價則受通膨、營建成本作用下持續水漲船高，目前全台新案平均開價不只直逼六字頭高點，成交價也攀升至每坪54萬元，較去年同期雙雙大漲超過一成，「價漲、量縮」的現象成為今年常態。

展望2024年，李忠哲表示，隨著選舉等干擾消退，加上新青安房貸、央行暫緩升息等利多鼓舞，市場信心應能逐步回穩。只是2024年仍要面臨全球經濟疲軟、地緣政治摩擦、打炒房未歇，甚至買賣雙方對房價認知差距持續擴大等隱憂，房市即便漸入佳境也只會「比今年好一點」，要恢復像前幾年的狂歡派對應有困難，估計到明年上半年仍會是「各走各的路」。

2024年有四大影響變數

不過，台灣房市在明(2024)年一月十三日總統大選過後，新的當選人底定後，是否就否極泰來？外界仍是「很難說」，因為仍有不少利空干擾因素。

葉凌棋表示，目前各經濟預測機構都預估2024全球經濟成長放緩，但隨著全球消費、貿易需求回溫，有利於台灣出口貿易值成長，加上內需穩定的情況下，2024年台灣經濟可望谷底回升，但全球貨幣政策將面臨轉折點，全球經濟局勢與貨幣政策走向將是左右全球景氣的關鍵。

同時，葉凌棋指出，2024進入大選年，國內總統大選結果與台海情勢未來發展，不確定性高，將影響房市表現。此外，俄烏戰爭未歇、以巴衝突仍持續中，加深區域政經局勢的不確定性，全球地緣政治風險難除。葉凌棋說明，雖然全球通膨漸趨和緩，但國內碳費即將開徵，恐推升「綠色通膨」，加上工資上漲，預期國內通膨難降。因此，經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹將是影響2024年房市四大變數(圖一)。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2023年房市猶如洗三溫暖，歷經去年起的升息波段，房貸利率正式破２，地板價來到2.06%，此外，今年十月租金指數104.56創新高，CPI年增率也上修到2.46%，物價飆升，生活壓力山大，加上平均地權條例新制實施，預售屋轉手受限，因此「平均地權」和「利率和物價雙漲」成為民眾最關心的兩大房市新聞頭條，「漲」也成為購屋族最有感的關鍵字！

展望2024年，張旭嵐指出，近期美國通膨壓力減退，市場預期聯準會明年降息的趨勢越來越明確，再加上國內總統大選落幕後，股市和內需多少有慶祝行情，明年第一季可望延續今年下半年的買氣氛圍。

不過由於國際經濟局勢未明，市場仍潛藏變化，多數買方的購屋態度謹慎，市場以自住、長期持有的實際需求為主，因此房市「審慎樂觀」，並將呈現「自住積極、置產消極」，「低總熱銷、高總難銷」的趨勢。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，依據中央大學台灣經濟發展研究中心27日發佈12月的消費者信心指數(CCI)，當中「購買房地產時機」指標部分為105.61點，雖較上月下降0.97點，但分數已連續40個月保持100以上的樂觀區間。

展望2024房市，周鶴鳴指出三大觀察重點，包括「國內外經濟復甦冷熱」、「何時終結升息循環開始降息」，以及「2024下半年囤房稅2.0實施後的效應」；不過明年總統選舉結束後，干擾因素趨於淡化，加上軍公教帶頭加薪，內需市場可望更加扎實，因此明年的房市發展，預估將趨向審慎平穩。

房價看漲比例已至四成

此外，根據永慶房產集團所發布的2024第一季網路會員調查，全台認為房價看漲比例增加六個百分點至40%，看跌比例較上季大減八個百分點至23%，連四季下降，而看漲比例逐季回升。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行貨幣緊縮政策持續，但升息循環已到末升段，而消費者對於通膨常態化的預期，讓消費者認為房價難有下跌的空間，加上房價看回不回，遲遲等不到下修的狀況下，消費者看漲房價比例明顯增加，打破前兩季多空對峙的局面。

陳賜傑指出，「新青年安心成家方案」優惠貸款於八月一日上路，政策目的希望讓青年買房不再是遙不可及的夢想，從提高貸款額度、利息補貼加碼、延長貸款年限及寬限期四個面向著手，減輕民眾購屋負擔。

2024房市呈現量穩價緩漲格局

至於房價表現？葉凌棋表示，觀察七大都會區2023年第四季房價，與上波歷史高點相比已大幅上漲，尤其是新竹縣市已較上波高點漲近九成、台南也上漲逾七成，漲勢最為凌厲，桃園與台中也都有超過五成的漲幅，顯示七大都會區房價均創歷史新高。若與去年第四季房價相比，桃園、新竹縣市與台南漲幅逾一成，台中年度漲幅也近一成左右，價漲明顯；雙北、高雄年度漲幅為個位數，房價相對平穩(表二)。 若細看七都今年第四季的房價，與第三季房價相比，雙北、台中季漲幅在2%內，呈現持平盤整走勢，但桃園、新竹縣市、台南與高雄漲幅均逾3%，顯示房價仍小幅上漲中。

此外，就歷年全台一至十月的交易量，從歷次的政策發布對成交量的影響，顯見房地合一稅上路的當年，房市來到最低點，直至台商資金回流的狂潮才激勵房市往上，不過，平均地權條例修正的五子法上路後，大大衝擊到2023年的成交量(圖二)。 展望2024年，葉凌棋指出，全球經濟緩步復甦，升息循環已到末升段，但國內缺工問題仍在，工資上漲加上碳費開徵，將導致營建成本增加，通膨壓力難緩解，房價也難有下修空間。

因此，在經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突與通貨膨脹四大變數影響下，綜合評估判斷明年房市趨勢將呈「量穩價緩漲」格局，全年交易量估30.4-31.3萬棟之間，較2023年減少0.5%至增加2.5%。

此外，信義房價指數統計今年六都加上新竹，房價都寫下歷史新高，一方面與通膨等因素有關，國人有感台幣越來越薄，二來造價與地價等成本仍居高不下，第三則是市場上似乎有些供不應求，即使政策強力打壓投機等非自用行為，但整體房價仍在今年寫下歷史新高。

信義房屋也針對官網使用者進行2024第一季購屋意向調查，此次調查對於房市看漲比例明顯增加，是近七季以來首度看漲比看跌多，可解釋今年下半年以來房市交易量明顯回溫。 碳費營建成本增加房價難跌

至於明年什麼事件對房市影響最大，當前受訪者認為第一名為碳費增加營建成本，其次是FED可能降息與囤房稅2.0。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾對於未來房價預期對於房市有明顯影響，當民眾認為未來房價看漲時，可能會有「現在不買會更貴」的預期，房市交易量就會轉趨熱絡。

此次調查也反映民眾對於房市後市看法是近七季以來最樂觀的一季，一旦市場供需狀況失衡，房市的天秤可能又稍向屋主傾斜，所幸此季調查看好較看跌比例增加比例並不高，房市可能還是回維持微溫的市況。

至於明年哪些事件對房市影響力最大，有23%受訪者認為碳費增加營建成本，另外二成的人認為囤房稅2.0，同樣二成的人認為FED降息，17%受訪者認為兩岸關係，另外18%認為不清楚。

至於有候選人提出年輕人1500萬元全額貸政見，有53%受訪者認為可能會刺激房價上揚，24%認為對房市沒有影響，23%認為不清楚，顯示受訪者認為該政見對房市有明顯影響。

對於未來房價看法方面，此季調查有37%受訪者認為未來房價看漲，另外有四成認為未來房價持平，看跌比例收斂到23%，看漲比例比起看跌多出14個百分點，也是近七季以來首次看漲比看跌多。

曾敬德指出，從受訪者對於房價看法來看，也可以解讀為當前房市是民眾近七季以來最樂觀的一季，不過若對比2021年第三季到2022年第一季當時調查，有四至六成受訪者看漲房價，現在房市仍是中性偏樂觀一些。 閱讀完整內容