重建要出資?一坪能換回一坪?
老屋重建必問關鍵題一次全解答
撰文/房論見
政府近年大力推動都市更新及危老重建,不少住戶關注自家住宅是否可以重建?同時也關心都更跟危老的差別在哪裡?重建時間會不會很長⋯⋯等,關於住戶及地主切身相關的重建問題,這次邀請中華都市更新全國總會祕書長彭彥祥,以及亞伯土地開發公司經理、也是績優危老推動師黃映慈,協助有意重建住戶一目了然其中眉角。
Q1 老屋重建選擇都更或危老有何差別?
首先,在重建面積部分,危老沒有最低面積限制,都更開發面積基地至少要有1000平方公尺以上,也就是約300坪以上,才符合都市更新條例法定申請送件的面積。而同意門檻部分,危老必須取得100%所有權人同意,都更是採多數決,須取得75%及80%所有權人同意。
至於容積獎勵方面,由於過去都更採獎勵審查制,獎勵額度不明確,但在都更修法過後,將朝向行政審查制,讓審查加速、獎勵額度明確化。
目前都更獎勵上限是法定容積的1.5倍或是原容積+法定容積0.3倍,另外可申請海砂屋獎勵;危老獎勵上限是法定容積1.3倍或是原容積的1.15倍,而危老時程獎勵可額外增加10%,但逐年遞減,至今時程獎勵已遞減至4%,取而代之是以規模獎勵,申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2%,每增加100平方公尺再獎勵0.5%。目前若要維持10%容積獎勵,須重建基地面積達1,000平方公尺以上。
在審查時間上,由於都更是透過公正、公開、透明機制下進行,必須舉行至少兩次公聽會,並通過幹事會、聽證及審議會等會議,讓政府代為審查,對屋主較有保障,但程序上也相對繁瑣冗長,動輒數年,而危老是擬定重建計畫書送件審查,只要符合規定,短則2個月就能通過核定。
Q2 有意重建,住戶需要出錢嗎?
重建是否要出錢取決於重建的方式,彭彥祥整理3種常見的都更危老重建方式:
1.合建分屋:地主出土地,建商出資金與專業技術,雙方談出的分配比例不外乎是5:5、6:4、7:3,假設建商分得新建物的40%,原屋主分得新建物的60%,這時候同屬都更危老範圍內的屋主則是分配這60%的新建物。
2.權利變換:建商付出資金成本,重建完工後換回資金成本的新房子,若所在地區及區域性好,新房子價值高、又有增值空間,就有利潤可取。屋主與地主面對權利變換,經過現行的都更估價制度,有一種齊頭式平等的現象,但對於少數的屋主可能會感到不公平(比如1樓、頂樓住戶認為自家更具價值性),這就需要建商、地主雙方積極協調與溝通。
3.委建:就是自主都市更新的概念,自己出土地、出資金,委託建經公司或顧問公司管理,最常見的方式是由地主向銀行申請融資,也就是拿土地去抵押設定借錢蓋房子,不必分坪數給建商,建商只賺取專業的代工費用。
Q3 參與重建後,房子可以一坪換一坪嗎?
一坪換一坪要先釐清是室內面積一坪換一坪,還是權狀一坪換一坪。是否可以一坪換一坪,答案是不一定。
黃映慈指出,能否一坪換一坪,要取決於土地的使用分區及容積獎勵、以及區域行情,如果是台北市第三種住宅區的2層樓老舊建物,有機會室內一坪換一坪;徜若是4層樓的老舊公寓、室內面積基本上較難一坪換一坪,但若能同時申請都更及海砂屋獎勵,是有可能換回室內面積。另外,在商業區、容積率較高的地區,4層樓的老舊公寓仍有機會可以室內一坪換一坪。
試算看看
4樓公寓一坪換一坪為何不容易?
以台北市最常見的第三種住宅區(以住三簡稱)為例,法規建蔽率就是45%、容積率為225%,我們來試算一下4樓公寓為何想要一坪換一坪並不容易。
第一步試算自家原容積是多少
假設以前的土地100坪,當時最高建蔽率達60%,等於是100坪可以蓋60坪
4層樓容積率:60%×4樓=240% 室內容積率:240%×0.95(扣除樓梯間5%)=228%
第二步估算重建後容積
以都更容積獎勵上限最高是1.5倍為計算,新房子容積率:225%×1.5=337.5%
算出房子新容積和原容積兩個數值,只要兩者再相除就得出67.5%(228/337.5)
如果要室內不縮水,等於要分到建築總量體的67.5%,在台北市普遍來說,地主分回比例多落在60~65%,如此就出現差距。
Q4 合作興建契約書要注意哪些重點事項?
1.合作的方式要寫清楚,是合建還是委建?合建,地主的土地不需要抵押設定,資金由建設公司負擔;委建,若地主是用土地融資的方式那就會需要抵押地主的土地。2.分配條件,分配的比例多少、車位分配、租金補貼、搬遷費。3.稅費的負擔。4.工程的責任、期限與保固。5.違約罰則及解約條件,另外一定要簽有期限的合約,明定整合期多久,若在期限內尚未整合成功,則地主可以選擇解約。
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▲與建商簽訂合作興建契約書需要留意重建方式、分配條件等事項。(新北市住都中心提供)
Q5 在重建期間,住戶會如何安置?
若是與建方合建,建方一般會提供租金補貼給地主,地主就可以用租金補貼費用去找房子。若是地主自建、委建,因建商或代理實施者只是賺取代工費用、服務費,因此重建期間的房租費用,就要由地主、屋主自己負擔。
Q6 房屋重建的找補機制,要如何與建商協議呢?
與建商合作老屋重建時,依照各地主的自身狀況,會出現因應的找補機制。而通常在規畫蓋新房子時,建商會調查地主個人需求,諸如希望未來分回坪數的大小,找到最適當的坪數後,再去規畫興建。
在此前提下,地主也會依照自身狀況與建商討論,通常是地主想要未來過世後把房子繼承給多位小孩,所以依照可分得的坪數,分回2或3戶的小坪數單位;如果可分得的坪數沒那麼多,也可由雙方談好的每坪房價來彌補。也有屋主想要分房也想分錢,所以選擇分回較小坪數的單位,多餘的部分以房價計算取回現金。
Q7 現在會不會有建商蓋一半倒閉的風險?
現在改建房屋都一定要做信託,建商或地主把建案的土地、興建資金信託給信託業者(一般是金融機構),建立信託專戶,此時土地的所有權移轉到銀行名下。
合建廠商會將起造人名義變更為建經公司,由銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管,統一由信託專戶撥付各款項,以確保「專款專用」,並且有續建續銷的機制。
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老屋重建必問關鍵題 一次全解答
趨勢贏家
2022/9月 第66期
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