公私協力深入社區 打破郊區重建魔咒
揮別10年海砂夢魘 淡水公寓翻身變4字頭
撰文/楊寬成
新北市淡水區竿蓁二街80戶老公寓居民,長年飽受海砂屋之苦,深怕強震一來震垮房子,無奈10多年來都更難成,多數人早已失望搬離家園。一位住在頂樓五樓住戶回憶著說,「樓頂經多年風吹、日曬、雨淋,都長出比人高的雜草,上頭還有水塔重壓,擔心海砂屋支撐力不夠。」還與鄰居合資8萬加裝H鋼撐住,以免水塔壓垮薄薄的天花板,危害自身安全。
新北市淡水區竿蓁二街一帶有二案海砂屋社區,基地分別約為500坪、350坪,原為屋齡30餘年的5樓海砂屋老公寓,共計80戶。當時,屋況鋼筋腐蝕、天花板龜裂,甚至陽台崩落,1樓梁柱更被加裝鋼條加固,才敢有人繼續居住。
面對家園傾頹,房子可能倒掉的恐懼,這裡的住戶近10年找上多家建商談都更,無奈淡水房價差精華區一截,價值分配上無法取得所有人共識。
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▲淡水區竿蓁二街一帶,原有屋況鋼筋腐蝕嚴重,需要加裝鋼條鞏固。(鐵冠建設提供)
家園傾頹岌岌可危 防災都更助重建
超過半數住戶,眼看都更之路遙遙無期,又有居住安全疑慮,因此陸續失望搬離家園,僅剩少數受限經濟或其他因素者,仍困在危樓中。
經熱心住戶鍥而不捨探詢,因而找上鐵冠建設評估後立案,決定循《新北市防災建築再生自治條例》(防災型都更)助住戶重建,相較一般都更,可更快取得50%容積獎勵,不過,條件為百分百同意外,需先拆後建,成為該都更案的最大挑戰。
鐵冠建設董事長特助沈宗翰表示:「一輩子買的一間房,忽然變海砂屋,住戶被騙一次,已無法接受了,還要先拆掉房子去外頭租屋,充滿很多不信任感,與不確定因素。」
當時,新北市都更推動辦公室(後簡稱:都更辦,現已為新北市住都中心)前進第一線到社區輔導說明,講解相關法規,因具備官方身分,成功解開住戶的不信任感,後來才逐漸接受鐵冠採取的防災都更策略,願意簽下合建契約。
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▲等了10 餘年,淡水海砂老公寓在鐵冠建設協助下完成一、二期重建。(鐵冠建設提供)
公部門到場說明 住戶同意簽字
「以一個陌生、非知名的建商談都更,住戶存在『建商要賺大錢』的根深蒂固觀念,建商講十句話,其實都不如都更辦講一句。」沈宗翰強調,並非由官方背書,而由客觀第三者的角度,說明法規與海砂屋的嚴重性,有助於建商後續與住戶的溝通。
「相互理解,共建家園」成為鐵冠這次成功都更的關鍵,除透過公私協力,得以取得地主信任外,鐵冠業務部副總呂佳瑩表示,本身有營造廠,比起一般建商,可將營造廠的獲利回饋給地主,更具讓利空間,給地主取得較優的合建條件。
少數住戶將房子產權賣給建商出脫外,鐵冠以6與地主4的合建比例完成都更。沈宗翰說,達成原先一期30戶目標後,也在都更辦鼓勵下,完成二期50戶的整合。
王姓住戶說:「都更拖太久,住戶大多疲乏了,也認知到房屋區段條件,不比北市精華區,且不用付一毛錢,就有建商幫忙拆除舊公寓,換新電梯大樓,因此住戶同意都更。」而且新屋設計以隔音墊阻隔噪音,不僅更安全,也更舒適。
2處基地更新後,均規畫地下4層、地上11層電梯大樓,一期76戶、二期130戶,推出「漫活時代」2期預售案,呂佳瑩指出,2019年簽訂合約時,有些轉手過戶,每坪成交約13.9~16萬元,如今預售案成交到3、4字頭。
住戶賺到改建後的房價增值,鐵冠須承受造價漲3成的成本上揚,售價漲幅卻遠不及造價成本高漲,成為如今都更、危老重建的最大難題。
持續深耕都更 量身打造蓋好宅
呂佳瑩表示,原物料、工資大幅上漲,絕大多數建商僅能靠容積移轉,補一些獲利,但現行制度上,因增加的容移有限,巷弄內舊公寓多數無法改建。另外,基地臨路須達20米以上,也令很多個案整合不易,政府若能改善調整,相信大台北將能成就更多都更案。
鐵冠在雙北市近8個整合中的都更或危老案,其中淡水新生街、蘆洲長安街、林口等案皆為海砂屋。
沈宗翰回憶,7年前接手的林口海砂屋,因梁柱傾斜,住戶大門被卡死推不開,甚至柱子裂縫大到足以容納整隻手臂,還有陽台崩落問題,屋況嚴重不良,有能力的住戶都離開了,目前同樣透過都更辦,與住戶協調中,若能順利,明年可望通過審查。
比起一般都更案,海砂屋更有住戶人身安全的高風險,遇不同意戶問題難解,將形成僵局。鐵冠坦言,過去文林苑事件鬧得沸沸揚揚,令建商不敢碰觸,直到近年代拆制度相對完善,尤其是新北市府展現執行力,過去代拆新店、板橋等2案,讓業者更有信心推動都更。
另外,非精華區海砂屋,因建商無利可圖,不乏走自主都更,沈宗翰認為,早年地政法規不盡完善,一個車位持有20坪土地,或是有違增建問題,但自主都更幾乎按照合法的土地持分走權變,模糊地帶則無緩衝。而與建商合建,類似問題可拿到補償外,更不用負擔成本上揚、銷售去化等風險。
鐵冠自小鐵工廠起家至今30年,轉型營建工程,近12年跨足建商,秉持一步一腳印,扎實蓋好房子的理念,聚焦在大台北推案,呂佳瑩說,鐵冠要給住戶負擔得起、好住、好用、好格局的建築,更可為住戶量身打造,滿足多數人需求,且能具備高品質,像是綠建築、智慧建築、耐震標章等都是基本要求。
過去鐵冠經手北市一處委建的危老案,共計56戶,逐戶討論,為地主量身打造出30種不同格局的房型。也因為秉持蓋好宅的初心,持續深耕都更案,鐵冠得以取得淡水海砂屋住戶的信任,重建安全的新家。
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揮別10年海砂夢魘 淡水公寓翻身變4字頭
趨勢贏家
2022/9月 第66期
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