在租屋市場，處於較弱勢的租客，比較容易獲取外界的同情，但類似「租霸」的行徑卻讓人頭痛，不過，房客若有這些不OK行為，小心「被退租」。

文．顏瓊真 「房子是我付錢租的，為何我不能隨心所欲地擺放物品，房東，你會不會管太多了？」不少房東看到房子被租客搞得像垃圾堆般，實在萬般無奈！

但房東只能「啞巴吃黃連，有苦說不出」嗎？不！並不是房客有繳房租，就可恣意妄為，若承租的是政府蓋的社會住宅，那還是有辦法可管的。

租霸惡人先告狀

去(二○二二)年發生一件社會住宅承租戶向媒體投訴，指遭新北市住都中心驅趕情事，後經了解，該名投訴人張女是因違反多項規定，危害社區公安，累計扣點達標遭強制退租。

新北住都中心副執行長錢奕綱指出，張女為永和地區知名「租霸」，於承租社宅期間，在陽台堆置易墜落雜物，在屋內堆置垃圾、易燃物品，明顯危害公共消防安全，有立即性公安問題，經屢次警告後仍未於期限內復原，中心是依租約規定的警告次數進行扣點。張女因違反租賃契約多項規定而遭退租，並經向新北地方法院提起民事訴訟在案。

錢奕綱指出，社會住宅政策立意良善，由政府出租房屋給有需要的民眾，但社宅屬於公共資產，且每逢招租總是非常搶手，承租人入住後如不知珍惜，違反相關規範將有扣點機制，中心一定依規定讓「惡鄰居」退場。 騷擾滋事 住都中心硬起來斬毒瘤

新北住都中心目前管理的社會住宅約有二千二百多戶，大多數承租戶都是良善的，但難免會碰到一些社區「租霸」騷擾滋事情事，住都中心只能硬起來斬毒瘤。

錢奕綱指出，永和秀朗青年社宅也有某位承租人，在永和是惡名昭彰的「租霸」，由於民間已無房東願意出租，因此在秀朗社宅開放招租後即申請入住，但在入住期間違反多項租約規範。

像是在家中瓦斯爐旁堆置易燃雜物，在社區共用的消防升降梯堆置廢棄家電，導致全棟無法正常使用消防器具，嚴重危害社區安全，該承租人屢勸不聽，甚至恐嚇及誹謗管理人員，先後讓幾位優秀的總幹事離職。

人頭戶冒租

此外，在板橋府中青年社宅，透過物業管理人員平日與住戶互動、文件包裹簽收的人名比對、社工師訪查服務，發現某位承租人自起租後即未曾入住社宅，經查竟是居住於護理之家，原來是家人冒用其名義申請社宅「優先戶」，以市價六四折優惠租金代替入住。

新北住都中心勘查實際現狀，確認承租人從未依約入住，即依規定辦理退租，釋出名額給苦苦等候遞補的民眾，維護社會資源分配的公平性。

無獨有偶，新店央北青年社宅某住戶也是藉著其母親優先戶的身分申請入住後，積欠租金遲不繳納，還屢次在社區內持刀閒晃，危險脫序行為造成其他住戶恐慌，中心與轄區派出所合作，藉由公權力已將該住戶強制退租，拒於社宅門外。

錢奕綱表示，社會住宅租金低廉加上環境良好，每次公告招租往往造成瘋搶，如此競爭激烈、珍貴稀少的公共資產，中心不容許任何轉租或冒用人頭戶申請的情況發生，同時也會排除治安人口入住，以免製造麻煩，嚴格把關新北市社宅的居住品質。

新北住都中心經理林士森補充表示，近幾年，政府為照顧人民的居住需求，大量興建社會住宅，因此，新一批的社宅幾乎是全新完工，且配備有床板、衣櫃、冷氣機、熱水器及廚具，以套房來說是附電磁爐，二至三房則附瓦斯爐，符合資格的申請者，可說是「拎一卡皮箱」就可入住。 社宅租金較市價為低

而更吸引人的地方就是租金較市場低，一般戶係以各地區市價行情八折訂定租金，優先戶(符合住宅法第4條弱勢身分者)則是六四折。

此外，每個社宅因立地條件不同，以新店央北及土城員和基地較大型的社宅為例，公共設施還有附健身房、閱覽室及停車場，因此，一有社宅可供申請，幾乎都是「僧多粥少」，也因此住都中心都希望取得入住資格者能「珍惜」機會及愛惜設備。

但住戶「良莠不齊」，在多數良善住戶之外，仍有些住戶行徑誇張，不符中心的規定，林士森表示，就一般戶的承租來說，租滿三年可續租一次，總計六年，優先戶則可續租三次，合計有十二年的租屋期間。

社宅既是社會資源，為供充分利用，新北市也訂有「新北市青年社會住宅扣點規則」，就住戶的各種違規行為進行「扣點」，若扣點累積十五點，則不得續租，扣點累計三十點，立即退租，且二年內不得再申請社宅，這還包含其共同生活戶人員也不得申請。

林士森另搖頭表示，「道高一尺，魔高一丈」，有些扣點快超標者，會提早打聽哪些縣市尚有社宅可申請，早早備好資料「另起爐灶」。

針對這一些令人頭痛的「申請者」或「租霸」，難道就無法可管了嗎？林士森表示，目前來說，新北住都中心會將之列入「黑名單」，通報各縣市社宅管理單位「知曉」，而各縣市也會勾稽有沒有「黑名單」，提前加以阻斷，但萬一又有新的「租霸」產生，這真的也是防不勝防。

而屬於半官方單位的新北住都中心，都還有碰到這種情況，更遑論民間租屋市場的房東，若碰到「惡房客」或「租霸」的情況了。

一般來說，因為房東是有多餘房子拿出來租人，對出租方而言，屬於經濟強勢的一方，加上社會上出現「張Ｘ晶」的惡房東事件，以致外界對「房東」或「房客」的認知，會屬於較同情弱勢的「房客」一方，但若是良善房東遇到屬於「租霸」的房客，也是頭痛不已。 房客不OK 房東可依法擺脫租霸

但社會還是有很多良善的房東族的，萬一他們碰到承租行為不OK的租客時，有何自救之道呢？

崔媽媽基金會法務組長曹筱筠就基金會所接到房東陳情案件表示，在出租房屋過程中，難免會遇到一兩次租霸。

許多房東遇到房客「長期欠租」、「未經同意私自轉租或分租」、「在租屋處囤放危險爆裂物」、「未經同意進行裝修或惡意破壞房屋」等問題，這些房東都問，「要如何順利擺脫租霸？」

崔媽媽基金會特意製作一張提前終止租約的流程圖，讓房東了解如何透過合法「提前終止租約」程序，從此與租霸說掰掰。

曹筱筠請房東可以就目前碰到情形一一回答「有」或「沒有」，而快速找出自己的提前終止租約途徑，從此不再害怕遇到租霸！

曹筱筠談到，房東想提前終止租約，要先了解「法定終止」及「意定終止」的不同，所謂「法定」，就是在法律上有明確規定，可以依法提前終止租約。 法定終止七大項

舉例來說，當房東在遇到租霸時，可以依照《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條、《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第17點規定，提前終止租約，但須依規定提前檢附相關事證，以書面通知房客，只要一切「照法行事」，則「被退租」的房客不得要求賠償。

曹筱筠說，當房客有以下行為時，房東須提前三十天，提出書面事證，包括：

一、承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。而房客積欠的租金累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂繳交期限向房客催收過，仍沒有支付。

二、承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。另在租約上約定由承租人繳納的費用(例如：水電費、管理費)，積欠累積超過兩個月房屋租金總額，且房東訂繳交期限催收過，房客仍不支付。

三、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。另房客有惡意破壞(不當使用的人為損壞，例如：放任寵物破壞附設家具)房屋環境或設施，房東要求房客限期內修繕或賠償，房客仍不理會。

四、承租人擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。例如出租時告知房東是要居住使用，事實上卻開店營業。

五、承租人擅自將租賃住宅「轉租」或「轉讓租賃權」予他人。例如房客未經房東同意，私自當起二房東，將租屋處整層轉租出去，或分租部分房間。

六、承租人未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。例如釘釘子、漆油漆、貼壁紙，也是裝修的一種，建議都須雙方溝通達成協議，留下書面證據，以免日後爭議喔。

七、承租人未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。曹筱筠說，與建物構造相連的部分(例如：天花板、內部牆面、分間牆)若需裝修，工程需要申請室內裝修許可才可施作。 閱讀完整內容