消費者大舉翻多，看漲比例逆轉勝，房市出現轉多跡象

這一波房價的走升是來自需求面的拉力。影響消費者購屋意願的因素包括利率、就業機會等，其中偏低的利率是最主要原因。

◎林哲良 今年上半年台灣房市順利通過武漢肺炎的考驗之後，在資金充沛與利率走低的有利環境刺激下，非但表現出抗跌的力道，甚至還出現上漲的局面。

根據永慶房產集團的內部資料顯示，今年第三季七大都會區平均房價出現二．五％到五．二％的漲幅；其中，剛被台積電選為二奈米製程研發與生產基地的新竹縣市，漲幅居冠。

老實說，除了主政的官員之外，大多數人或多或少都知道房市上漲已經是進行式。

根據永慶房產集團的調查顯示，消費者對於房價看法轉趨正面，加上低利環境與資金潮帶動下，房價看法竟打破六年空頭，首次反轉，呈現轉多格局。四成八的消費者看好房價將上漲五％以上，不但首度超越了看跌房價的一成九，而且差距相當得大，看漲比例創二十九季來新高。

超低利率是房價驚驚漲元兇

永慶房屋業管部協理謝志傑指出，永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查自二○○七年開始，每季不間斷地蒐集消費者對房市的看法，已累積十四個年頭，可以觀察房市長期趨勢。

若將時間拉長來看，可以發現在一四年以前房價看法的起伏相當大，主要是全球政經變化以及國內房市相關政策較密集的推動與立法，快速地反映在消費者對房價的看法上。

不過，自一四年開始討論房地合一稅後，抑制短期投機炒作，空頭格局正式確立，連續六年消費者看跌比例大幅高於看漲，看漲比例持續低谷盤整。長期打底完成後，首次出現反轉，看漲比例逆轉勝，房市出現轉多跡象。 為什麼在經濟前景不明、肺炎疫情隨時可能捲土重來的情況下，房價能驚驚漲呢？許多房地產專家、學者不約而同地將元兇指向超低利率。事實上，根據永慶房產集團的調查資料顯示，這的確有幾分道理。

三十年房貸將成市場主流

當消費者被問到「新冠疫情是否會影響您的購屋意願？」時，有六成九的消費者表示不會影響。

反觀當消費者被問到「房貸利率降至歷史低檔，請問房貸利率降低是否會增加購屋意願？」時，則有七成七的消費者認為房貸利率降低會增加購屋意願。利率顯然在民眾的購屋行為方面的確產生了一定的影響力。

謝志傑認為，從調查結果來看，其實消費者普遍存有購屋夢想，所以只要存夠頭期款，加上每月房貸負擔不會造成過大壓力的狀況下，購屋意願自然會提高。

面對高房價，民眾購屋的意願卻未因此而減弱，是因為有很多民眾是打算用「時間」換取居住的「空間」。

根據永慶房產集團的調查資料，預計貸款三十年的消費者比例高達三九％，顯示在房價仍高的狀況下，房貸負擔對於消費者產生不少壓力。因此部分消費者期待拉長貸款年限，繳款相對輕鬆，能夠維持原有生活品質，同時也降低日常生活突發狀況發生，而導致房貸違約的風險。預期房貸年限有逐漸增加的趨勢，未來三十年房貸恐成為市場主流。這一波房價的走升是來自需求面的拉力。也因此七大都會區當中，對房價後續趨勢最樂觀的都會區，第一到第三名分別為台南市、新竹縣市與桃園市。 需求大舉出籠，房價自然有撐

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，為什麼這些地區房價能漲呢？桃園是全台工業科技大城，產業群聚；新竹、台中、台南則有科學園區加持，就業機會多，帶動居住需求強勁，加上多是人口淨遷入都會區，且不少重大建設以及因疫情而產生的供應鏈重組效應加持，多了不少投資開發題材，增添了房市想像空間，造就了都會區的房市差異化表現。因此重大開發與投資、人口遷徙、產業進駐、工作機會以及薪資水準提升等，都是讓四大都會區購屋需求穩定成長的主因。當需求大舉出籠，房價自然有撐。 面對房價多頭重啟，就連原本看跌的消費者也開始翻多。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮卻有另一番見解。李同榮表示，中美商戰引發世界貿易保護主義抬頭，台灣暫時撿到槍，吸引了台商製造業回台、資金大量回流；加上全球量化寬鬆，利率趨零，又有租稅大赦加溫，大量游資充斥下，股市與房市成為資金短期的出口，當然房價就順勢上漲。

李同榮說，近期房市投資氣氛濃厚，投資客蠢蠢欲動，連二、三線城市在房價基期低的利基下，也開始吸引了短線投資客陸續進場。而預售市場又開始有投資客企圖在交屋前進行炒作獲利，一旦房價漲幅炒作過高，房市原來預期會來的三、四年榮景就會提前結束，這是房市近期走勢值得警戒的短線隱憂。

投資風險不高，但未來獲利恐縮水

若無重大基本面利空或政府出手打房，房價短期之內是回不去了！李同榮表示，面對新一波的房價走勢，一般購屋民眾如同站在八十米大道的十字路口，不知如何進退。其實不同的目的應該有不同的購屋策略。

如果是首購或換屋者，首重標的物本身的合適度，在未來三到四年，房價不大可能會跌價的狀況下，或許不用太介意購屋時機點，因為錯失時機反而容易越買越貴。至於投資者，因未來獲利空間恐縮小，儘管短線風險不高，但若房價暴衝就要縮手。

閱讀完整內容