撰文／馬斯克
日前台北市捷運公司驚爆「密約炒房」爭議！時任北捷董事長董瑞斌（第一金新任董事長）召開記者會坦言、澄清，已與國內外四家企業簽訂合作備忘錄（ＭＯＵ）。外傳這四家企業分別是富邦金控、中華電信、日本三菱地所以及ＪＲ東日本；其中，富邦金控董事長蔡明興已親自證實這個說法。
首度跨足主導不動產開發
北捷大動作與國內外企業合作的原因，董瑞斌表示，主要是為了籌組物業開發及管理公司，以競逐明年將在三月公告招標的台北車站雙子星大樓（C1、D1）聯合開發案。據北捷預估，新設公司股本約二百億元，而雙子星大樓投資規模約六、七百億元。
成立將近三十年的北捷公司，是首度跨足主導不動產開發，但這個舉措卻被外界視為「炒房」、「與民爭利」，市議員炮聲隆隆，甚至有議員怒指董瑞斌應該下台。
董瑞斌為何明知跨足不動產開發會招致非議，卻仍甘冒大不韙敲定北捷要競標雙子星開發案？其中有一個很重要的理由，就是要「開源」、增加北捷的收益來源。
面對台灣許多縣市都想蓋捷運，董瑞斌深知箇中玄機，他直言：「捷運沒想像中那麼浪漫，因為養捷運是個錢坑。」
據悉北捷公司在一九八八年成立，九六年第一條捷運線通車至今，北捷在本業上「從未賺到錢」，每一年運輸本業都入不敷出，大虧時一年甚至會虧七到八億元，去年本業虧損縮小到二億多元，但還是虧錢。
目前北捷路線全長約一三一公里、共一一七個車站，即使每日均運量已達到二百萬人次，但北捷還是賠錢。換言之，北捷根本在賠錢載客；如果遇到連假返鄉潮或是颱風天搭乘人數大降時，北捷每日虧損金額更高。
據北捷預估，每日基本開銷就要四千多萬元，假如捷運硬體屆臨使用期限而必須汰舊換新，「重置基金」就得耗費鉅資購買新車廂等設備。一般捷運車廂使用年期約二十年，而現在正面臨汰舊換新高峰，估計重置費用高達近五十億元。假如北捷無法自籌財源，這筆錢最終得由政府埋單。
最大宗的收入來自不動產
如果北捷運輸本業想要賺錢，「調漲票價」往往會被列為評估選項之一。但事實是殘酷的，因為民意普遍反對調漲票價，認為漲價就是搶錢，即使作風大膽如柯文哲之流，也不敢同意調漲票價。
所以北捷就只能拓展業外收入來源。很多人不曉得，北捷業外的收入來源，除了廣告收入外，最大宗的收入來自不動產，包括商店街租金和聯合開發案等收益。假如沒了業外收益，北捷早該倒閉幾十回了。
說穿了，台灣的捷運始終陷入在「民粹式主流民意」當中。不同於公車等公共運輸，捷運興建與營運成本極為龐大，動輒要上百億元，萬一自償率偏低，導致虧損無法弭補，絕對會拖垮地方政府財政。
但是民眾要捷運的便利，卻不要高昂的票價，於是從不動產撈錢來填補捷運本業大坑，成為不得不、也是最立竿見影的策略。其實很多人不曉得，全台灣每一條捷運路線在興建前進行的「可行性評估」，都包括「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫」。
按理論來說，大眾捷運系統建設及周邊土地開發效益愈高，捷運自償率就會愈高；但開發效益要怎麼提高？答案就是不動產價格要漲！
講白了，如果說蓋捷運卻不炒作房地產，那肯定是騙人的。如果沒有炒作成分，資產開發效益不足，捷運業外收入不如預期，那捷運虧損就會擴大；但反過來看，逼捷運公司插旗不動產的始作俑者，或許是民眾要「便宜的票價」。
高雄有個鄉野傳說：「半屏山」的故事。故事大意是說，村子某日來了一位賣饅頭的老人，叫賣「一顆一文錢，兩顆不用錢」，村民貪圖便宜，幾乎都向老人買兩顆饅頭。但村民並不知道，他們吃進嘴裡的並不是饅頭，而是被神仙障眼法所騙，大口吃進半屏山上的泥土。
現在全台灣捷運、輕軌現況，其實與半屏山的故事雷同，民眾享受著便宜的票價，但卻不知道自己嘴裡吃進去的，卻是提高、開發不動產收益所帶來的後果：高房價。
銅板價靠共構案支撐
不動產有句行話說：「捷運蓋到哪，房價就漲到哪」，而捷運公司與建商合作開發的「聯合開發案」，價格還會比一般住宅高出一到二成不等。
以捷運辛亥站聯開案為例，每坪開價高達八十幾萬元，比區域行情高出超過二成以上；又如內湖站共構案，小坪數辦公室每坪賣到八、九十萬元，但附近小坪數住宅案只賣七十幾萬元；台中也不遑多讓，Ｇ８站共構案均價三十五萬元，也比周邊每坪二十幾萬元的行情貴。
因此，北捷、中捷、高捷乃至於未來要蓋輕軌的縣市，捷運公司都必須涉獵不動產開發。開發土地、低廉票價、蓋捷運、墊高房價、政治聲望，這幾件看似風馬牛不相干的事，實際上卻環環相扣。現在你該知道銅板價就能搭到爽的捷運服務是怎麼來的了··· 閱讀完整內容
