撰文/馬斯克
日前台北市捷運公司驚爆「密約炒房」爭議!時任北捷董事長董瑞斌(第一金新任董事長)召開記者會坦言、澄清,已與國內外四家企業簽訂合作備忘錄(MOU)。外傳這四家企業分別是富邦金控、中華電信、日本三菱地所以及JR東日本;其中,富邦金控董事長蔡明興已親自證實這個說法。
首度跨足主導不動產開發
北捷大動作與國內外企業合作的原因,董瑞斌表示,主要是為了籌組物業開發及管理公司,以競逐明年將在三月公告招標的台北車站雙子星大樓(C1、D1)聯合開發案。據北捷預估,新設公司股本約二百億元,而雙子星大樓投資規模約六、七百億元。
成立將近三十年的北捷公司,是首度跨足主導不動產開發,但這個舉措卻被外界視為「炒房」、「與民爭利」,市議員炮聲隆隆,甚至有議員怒指董瑞斌應該下台。
董瑞斌為何明知跨足不動產開發會招致非議,卻仍甘冒大不韙敲定北捷要競標雙子星開發案?其中有一個很重要的理由,就是要「開源」、增加北捷的收益來源。
面對台灣許多縣市都想蓋捷運,董瑞斌深知箇中玄機,他直言:「捷運沒想像中那麼浪漫,因為養捷運是個錢坑。」
據悉北捷公司在一九八八年成立,九六年第一條捷運線通車至今,北捷在本業上「從未賺到錢」,每一年運輸本業都入不敷出,大虧時一年甚至會虧七到八億元,去年本業虧損縮小到二億多元,但還是虧錢。
目前北捷路線全長約一三一公里、共一一七個車站,即使每日均運量已達到二百萬人次,但北捷還是賠錢。換言之,北捷根本在賠錢載客;如果遇到連假返鄉潮或是颱風天搭乘人數大降時,北捷每日虧損金額更高。
據北捷預估,每日基本開銷就要四千多萬元,假如捷運硬體屆臨使用期限而必須汰舊換新,「重置基金」就得耗費鉅資購買新車廂等設備。一般捷運車廂使用年期約二十年,而現在正面臨汰舊換新高峰,估計重置費用高達近五十億元。假如北捷無法自籌財源,這筆錢最終得由政府埋單。
![新新聞 第1603期](https://blog.hamibook.com.tw/wp-content/uploads/2017/11/新新聞1603期_01.jpg)
最大宗的收入來自不動產
如果北捷運輸本業想要賺錢,「調漲票價」往往會被列為評估選項之一。但事實是殘酷的,因為民意普遍反對調漲票價,認為漲價就是搶錢,即使作風大膽如柯文哲之流,也不敢同意調漲票價。
所以北捷就只能拓展業外收入來源。很多人不曉得,北捷業外的收入來源,除了廣告收入外,最大宗的收入來自不動產,包括商店街租金和聯合開發案等收益。假如沒了業外收益,北捷早該倒閉幾十回了。
說穿了,台灣的捷運始終陷入在「民粹式主流民意」當中。不同於公車等公共運輸,捷運興建與營運成本極為龐大,動輒要上百億元,萬一自償率偏低,導致虧損無法弭補,絕對會拖垮地方政府財政。
但是民眾要捷運的便利,卻不要高昂的票價,於是從不動產撈錢來填補捷運本業大坑,成為不得不、也是最立竿見影的策略。其實很多人不曉得,全台灣每一條捷運路線在興建前進行的「可行性評估」,都包括「大眾捷運系統建設及周邊土地開發計畫」。
按理論來說,大眾捷運系統建設及周邊土地開發效益愈高,捷運自償率就會愈高;但開發效益要怎麼提高?答案就是不動產價格要漲!
講白了,如果說蓋捷運卻不炒作房地產,那肯定是騙人的。如果沒有炒作成分,資產開發效益不足,捷運業外收入不如預期,那捷運虧損就會擴大;但反過來看,逼捷運公司插旗不動產的始作俑者,或許是民眾要「便宜的票價」。
高雄有個鄉野傳說:「半屏山」的故事。故事大意是說,村子某日來了一位賣饅頭的老人,叫賣「一顆一文錢,兩顆不用錢」,村民貪圖便宜,幾乎都向老人買兩顆饅頭。但村民並不知道,他們吃進嘴裡的並不是饅頭,而是被神仙障眼法所騙,大口吃進半屏山上的泥土。
現在全台灣捷運、輕軌現況,其實與半屏山的故事雷同,民眾享受著便宜的票價,但卻不知道自己嘴裡吃進去的,卻是提高、開發不動產收益所帶來的後果:高房價。
![](https://blog.hamibook.com.tw/wp-content/uploads/2017/10/bn_640x385-1.jpg)
銅板價靠共構案支撐
不動產有句行話說:「捷運蓋到哪,房價就漲到哪」,而捷運公司與建商合作開發的「聯合開發案」,價格還會比一般住宅高出一到二成不等。
以捷運辛亥站聯開案為例,每坪開價高達八十幾萬元,比區域行情高出超過二成以上;又如內湖站共構案,小坪數辦公室每坪賣到八、九十萬元,但附近小坪數住宅案只賣七十幾萬元;台中也不遑多讓,G8站共構案均價三十五萬元,也比周邊每坪二十幾萬元的行情貴。
因此,北捷、中捷、高捷乃至於未來要蓋輕軌的縣市,捷運公司都必須涉獵不動產開發。開發土地、低廉票價、蓋捷運、墊高房價、政治聲望,這幾件看似風馬牛不相干的事,實際上卻環環相扣。現在你該知道銅板價就能搭到爽的捷運服務是怎麼來的了··· 閱讀完整內容