都更量能創25年新高 核准件數突破4千件
撰文/陳雅玲 延宕至少22年、屋齡超過50年的「水源整宅二、三期」,終於今年8月傳來好消息!該案在台北市住都中心協助下,完成與負責興建出資者簽約,將啟動拆屋重建的程序,這是少見大規模全私有土地的公辦都更案,再次把公辦都更量能推向另一境界。 近年來,政府勇敢帶頭衝推動都市更新,自2019年《都更條例》修法,納入「政府主導專章」,明確規範政府主導都市更新執行機制,促使公辦都更量能加速。首先,從設立行政法人專責機構著手,由中央率先設立國家級住都中心,緊接地方各縣市像是台北市、新北市、桃園市相繼成立,高雄預定明年也將揭牌營運。![](https://blog.hamibook.com.tw/wp-content/uploads/2023/08/快讀_趨勢贏家67_新都更時代-解鎖老屋重建關鍵難題_003.jpg)
公私部門協力進擊
都更量能創25年新高 政府的角色從過去只是推動政策性引導,轉變成主動跳下去擔任實施者。根據內政部統計,自總統蔡英文上任以來,公辦都更成功招商已達45案,民間投資資金達3386億元,知名成功案例,包括「信義兒福」、「水源整宅二、三期」、「斯文里三期」、「永和大陳」等等,都是停擺多年難以整合的案件。以國家住都中心來說,成立5年來已完成11起招商成功的都更案,手上還有36件在執行中。 內政部部長林右昌表示,台灣城市發展已逾百年,隨著經濟成長,國人平均所得逐年增加,甚至去年首度超越南韓,不過國內經濟成長並未反映到居住環境與生活品質,舊有街區巷弄狹窄、公共設施及災害預防不足等問題,惟有透過都市更新重塑都市機能來解決。 由政府主導大規模都市更新,對於環境窳陋或財務狀況不佳的更新地區,建商不願進場整合,由政府出面藉由大規模都更,樹立起指標性案件,更是希望引發民間一同參與都更的漣漪效應。 都市更新最主要的兩股推力,除了公辦都更,更是要集民間眾人之力,特別是隨著政策利多釋出,法規制度漸趨鬆綁,民辦都更量能更是大躍進。回顧2017年危老條例上路,解開國內長達近10年都更窒礙難行的僵局,2019年「都更三法」全數到位,老屋重建自此進入爆量的起飛期,申請重建件數呈仰角式增速,迄今都更危老核准案已經正式突破4千件。 攤開統計數字來看,都更案量從過去年平均40案,如今年平均80案,《危老條例》實施6年來,截至6月底核准3072案,平均每年有5百案,這是國內實施都更25年來最大的量能。據安信建經統計,全台申請拆除執照約有3500餘件、台北市就占有1300多件,也是創下24年新高,見證老屋重建已經邁入新的里程碑。市場平添變數
工料雙漲難解形成挑戰 不過,都更危老推動的火熱之際,近1、2年市場面臨工料雙漲嚴峻的挑戰,又恰逢打炒房政策發酵、平均地權條例修法,為都更危老重建平添變數。「以諸多環境變數來看,對都更危老重建影響最大的,還是營建成本上漲,」第一銀行法人金融業務處副處長林峻嘉表示,目前營建成本漲幅不止2、3成,不具經濟規模的小基地漲幅甚至達1倍,造成不少建商對合建案觀望縮手,加上現今不動產買氣減緩,房價出現天花板,多少都會影響建商投入都更危老的想法。 一家知名建商表示,市場不確定因素提高,缺工缺料難解,營建工期的時程很難說得準,對建商而言,當時整合說的條件,到後面該如何如期執行增添困難度,現在對都更案更不敢冒然出手。 在這樣環境因素下,建商為了維持利潤,只能拉高合建分配比,尚在整合中,一談到這就無法和地主談下去;有的簽完約的案子,重談難度高,建商就轉成全案管理放棄合建分屋,改採委建方式只賺管理費用,由地主自主重建負擔興建成本。也因為如此,地主型的自主重建案有轉趨變多的趨勢。![](https://blog.hamibook.com.tw/wp-content/uploads/2023/08/快讀_趨勢贏家67_新都更時代-解鎖老屋重建關鍵難題_004.jpg)
▲都更危老愈趨成熟,地主有意重建,應尋找具有經驗、有實際完成案例的專業團隊。資料照
把握重建時機
建商緊縮 地主有利申請融資 面對市場變化,如何能夠順利老屋重建成了現今地主和住戶關注重點。綜合多位專家看法,最好掌握以下5大步驟的眉角,才能讓老屋加快速度重建,免受外在環境、景氣不明的影響。 一是了解政策法規:對都更危老重建無論中央和地方都是大力支持。現今公辦都更量能擴大,地主要重建也可尋找政府協助導入專業服務,像是過去公有土地面積要高於8成以上,政府才會介入主導,如今雙北市各自成立住都中心,只要地主凝聚共識整合到一定同意比例,就能申請政府協助,像是台北市「7599專案」、新北市「580專案」即是如此。 對於危險建物像是海砂屋,政府立場是採行主動迅劃、速審、代拆加速推,像是北市的「0.968」專案,只要海砂屋都更案同意比例達到90%,則比照168專案,6個月完成事業計畫核定,8個月核定權利事業計畫,以專案快軌方式,由專人每周控管進度,優先辦理。 二是釐清資金措籌來源:對重建資金哪裡來?社區住戶和地主一開始就要想清楚,到底願不願意出錢這件事?不願意出錢就是找建商合建,由建商出資共同分配重建後的房地,以抵付興建成本;如果地主願意出錢,就是自行當建商、股東的概念向銀行融資,重建後價值全歸住戶共享及所有。 一般自主重建資金可分為「前期費用」、「興建工程款」,前期費用依基地規模而異,一般來說費用不高,但需要住戶自掏腰包支應,直至重建計畫核定後即能向銀行融資貸款。以一銀來說,多數案件是能申請到全額貸款,也就是銀行會積極協助,但若原先地主的債信不良或沒有收入,則可轉由第二代貸款或是擔任連保人等模式。 另外,政府為鼓勵自主更新也提供經費補助,包含立案後的更新會、事業計畫、權利變換計畫等分階段提供補助,以雙北為例,相關補助款上限分別為580萬元和630萬元。![](https://blog.hamibook.com.tw/wp-content/uploads/2023/08/快讀_趨勢贏家67_新都更時代-解鎖老屋重建關鍵難題_005.jpg)