房東最怕的事 房客想不開 好宅變凶宅
別看包租公收租金很風光,這年頭有很多「奧租客」,遲繳房租、搬空租處家電,另房東最怕碰到房客「想不開」鬧自殺,原本好宅變「凶宅」,又恐求償無門。
文.顏瓊真
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▲資料照片
藝人艾成於今(二○二二)年八月十七日,從蘆洲「希望城市」社區租屋處,發生墜樓意外,當場死亡,徒留家屬無限傷悲,但另一個最無辜的受害者則是出租房子的房東,該社區係屬於交屋沒幾年的捷運分構宅,如今,「好宅」變「凶宅」。
捷運分構宅的出租戶成凶宅
據當地房仲業者表示,「希望城市」所在位置屬於捷運中和新蘆線的最終站「蘆洲站」,就在捷運站旁邊的「分構宅」;該社區共有1033戶,因屬於捷運局徵收土地進行開發,交由茂德建設負責興建,完工後,捷運局分回三分之二,約七百多戶,建商則分回三分之一。
由於捷運局當初徵收土地是要做捷運所需的機廠用地,沒想到,事後除部分做機廠用地外,其餘都拿來蓋房子,也引發被徵收地主的不滿,目前雙方還在打官司中。
由於官司訴訟中,捷運局所分回的部分就無法出售,最後全都拿來當「社會住宅」,只租不賣。根據了解,艾成與王瞳所承租的房子就是屬於捷運局的「社會住宅」,
而因為艾成的墜樓意外,也使得當樓的出租宅成為「凶宅」。
中國土地改革協會副秘書長吳宜學指出,現行的房子分有「專有部分」及「公共設施」,其中,「專有部分」指的是公寓大廈裡,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者,含室內隔間、陽台在內等,「公共設施」則是專有部分以外供大樓住戶公共使用之設施部分。
凶宅的兩大判定點
他說,現行對於「凶宅」的判定點有二,一是跳樓自殺死亡的起跳點在「專有部分」,二是發生非自然身故的陳屍地點在「專有部分」;若是房子的「專有部分」發生過自殺、他殺,或意外死亡事件,一般都會被認定是「凶宅」,而房價也將較一般行情「減損」一成五至三成左右。
該墜樓事件,由於起跳點是在租屋處,屬於「專有部分」,而跳下後的撞擊點在鐵欄杆,被警方宣告是「當場死亡」的情況,如此一來,其租屋處的專有部分,已形成「凶宅」的事實。
針對這起不幸事件,在此要討論的,並不是要對艾成的家屬進行評論或是增加社會輿論的壓力,而是要探討,像這樣的事情,在雙北市或全國的任一角落都可能發生,當「萬一」發生時,就房東及房客來說,各有哪些法律責任在,而「想不開」的人,千萬不要以為「一死百了」,很多時候,反而會留給家人更多的麻煩事要應對。
凶宅將造成房價減損
吳宜學表示,先不論該「社會住宅」主管的捷運局後續要如何處理,但類似的租客尋短問題,都將衍生兩件事,第一是房價的「減損」,或未來出租不易的租金「減損」,房東如何跟承租者的繼承人求償問題;另一個問題則是未來該房子若要出售或是出租,都要誠實揭露「凶宅」的責任。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,在雙北市,因有不少從中南部上來求學、就業的「北漂族」,因此,租屋需求一直存在,故有不少口袋深的人會投資置產,除自住外,大都拿來出租當「包租公」或「包租婆」。
不過,近年的租金收益並不高,投資報酬率約在二.五%上下,但因為比銀行的定存利息,還不到二%的收益高,故還是有不少人願意當房東,樂得蹺腳數鈔票。
惟在數鈔票的同時,房東族也存有不少潛在風險,如碰到「奧房客」,承租初期,繳租金還算正常,但後面開始延遲繳錢,最後則是拖欠,而房東還不能隨便「趕房客」走。
除非符合《土地法》第100條,出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反《民法》第443條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
此外,最近還有一個更離譜的報導,那就是有一位網友在臉書社團「爆料公社」上PO文,指她的房客不租了,竟然把她提供的冷氣、流理台、洗衣機等家具全都拆光搬走,氣得她報警處理,而租客還辯稱「遭小偷」了!
但最讓房東害怕的是房客「想不開」,若是尋死跳樓,房子可能變成「凶宅」,那房價「減損」的幅度,可是會讓房東欲哭無淚,心在「滴血」。
內政部對凶宅的定義招異議
郎美囡指出,關於「凶宅」的定義,並未以法律定之,而是內政部曾在二○○八年做出函釋,指該部於二○○三年六月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次十一的內容。
「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
不過,雖然內政部的解釋,恐讓凶宅有「漂白」的可能,但現行的房屋交易中,房仲業者得在「不動產現況說明書」中進行揭露,萬一沒充分揭露,而買方事後發現,其花費畢生積蓄所買的房子,曾經是「凶宅」的話,若協商不成,難免會提起撤銷合約的訴訟。
吳宜學指出,由於國人向來對「凶宅」有所忌憚,大多數的人一知道是凶宅,該買賣交易案就不易成交,但萬一有人誤買凶宅,且提起爭訟,有時,法院的判決並不一定跟內政部的定義相同。
因司法為獨立審判,不受行政命令或是解釋函令的拘束,法官會依個案的狀況衡酌法律及社會通俗習慣,而不一定會依內政部函令所指「賣方產權持有期間」有無發生意外事故的見解來判定。
郎美囡另指出,依內政部規定,售屋時賣方在「不動產現況說明書」上應誠實告知發生過「非自然身故」之情事,倘若不據實以告、刻意隱瞞,買方除了可民事求償外,故意隱瞞足以影響買方購買意願及價格高低之重大事件,恐涉及《刑法》詐欺取財。
賣方應揭露凶宅資訊
吳宜學也指出,房子買賣過程,「凶宅」屬於重大資訊,若沒被告知,易生交易糾紛,若是屋主以為不用講或刻意不講,則屬於詐欺,依據《刑法》第339條:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。前二項之未遂犯罰之。」
也就是故意不告知時,有可能被處以五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
非自然身故情況
另外,有些人也搞不太清楚,什麼樣的情況屬於「非自然身故」?吳宜學指出,判別的關鍵在於「死因」。
舉例來說,已故藝人「小鬼(黃鴻升)」在二○二○年於北投家中「猝死」,其雖陳屍在住家「專有部分」,但經判定死因為「心肌梗塞」,屬於疾病死亡,故該住家就非凶宅。
此外,去年五月COVID-19大爆發,發生多起確診者在家猝死案例,就有民眾提出「染疫猝死家中會算凶宅嗎?」當時,內政部次長花敬群很快就做出解釋,指凶宅定義是「非自然死亡」,而染疫算是生病,屬於「自然死亡」,故其住家不會被認定為凶宅。
而人難免生老病死,有些長者坐在沙發上休息,睡著中走了,這就屬於自然老死,其住家也不會被判定為凶宅。
另有人可能在浴室不小心滑倒,頭撞到浴缸,流血過多而死,屬於「意外死亡」,或者有人因瓦斯外洩沒發現,最後中毒死亡,也屬「意外死亡」,這都被定義為「非自然身故」,則其死亡若是在「室內」屬於「專有部分」,則會被判定為凶宅。
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▲「希望城市」位於捷運中和新蘆線最末端「蘆洲站」,屬於捷運分構宅。(讀者提供)
跳樓行為與死亡情況的認定
吳宜學另舉一些情況來協助民眾做判別,例如,有人跑到大樓的頂樓,因一時想不開而跳下,就「起跳點」來說,頂樓屬於公共設施區域,不是「專有部分」,另其掉落下來的「陳屍點」,若在公共設施區域,則整該大樓不應被判定為「凶宅」。
但萬一起跳點在頂樓,而陳屍點是在某一戶的陽台或約定專用之露台,屬於「專有部分」,則陳屍點的那一戶人家,則會被判定為凶宅,無辜遭殃。
吳宜學再舉例說,若有一戶住家發生凶殺案,被殺者向外求救,但因失血過多,在樓梯間氣絕而亡,雖然被害者是非自然身故,但因陳屍點非在「專有部分」,故發生凶殺的那一間,並不會被判定為凶宅。
此外,若是從「專有部分」起跳,而掉落在公共區域的中庭,未當場死亡,是在送醫途中死亡,該專有部分應不算「凶宅」;另同樣的情況,若跳樓者未當場死亡,送到醫院救治,多天後才宣告不治,則該「專有部分」亦不會被判定為凶宅。
不過,若是從「專有部分」起跳,而掉落在公共區域的中庭,未當場死亡,是在送醫途中死亡,該專有部分算不算「凶宅」,目前還有糢糊空間。另同樣的情況,若跳樓者未當場死亡,送到醫院救治,多天後才宣告不治,則該「專有部分」則不會被判定為凶…
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房東最怕的事房客想不開 好宅變凶宅
理財周刊
2022/8月 第1148期
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