房東最怕的事 房客想不開 好宅變凶宅

別看包租公收租金很風光，這年頭有很多「奧租客」，遲繳房租、搬空租處家電，另房東最怕碰到房客「想不開」鬧自殺，原本好宅變「凶宅」，又恐求償無門。

文．顏瓊真

▲資料照片

藝人艾成於今(二○二二)年八月十七日，從蘆洲「希望城市」社區租屋處，發生墜樓意外，當場死亡，徒留家屬無限傷悲，但另一個最無辜的受害者則是出租房子的房東，該社區係屬於交屋沒幾年的捷運分構宅，如今，「好宅」變「凶宅」。

捷運分構宅的出租戶成凶宅

據當地房仲業者表示，「希望城市」所在位置屬於捷運中和新蘆線的最終站「蘆洲站」，就在捷運站旁邊的「分構宅」；該社區共有1033戶，因屬於捷運局徵收土地進行開發，交由茂德建設負責興建，完工後，捷運局分回三分之二，約七百多戶，建商則分回三分之一。

由於捷運局當初徵收土地是要做捷運所需的機廠用地，沒想到，事後除部分做機廠用地外，其餘都拿來蓋房子，也引發被徵收地主的不滿，目前雙方還在打官司中。

由於官司訴訟中，捷運局所分回的部分就無法出售，最後全都拿來當「社會住宅」，只租不賣。根據了解，艾成與王瞳所承租的房子就是屬於捷運局的「社會住宅」，

而因為艾成的墜樓意外，也使得當樓的出租宅成為「凶宅」。

中國土地改革協會副秘書長吳宜學指出，現行的房子分有「專有部分」及「公共設施」，其中，「專有部分」指的是公寓大廈裡，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，含室內隔間、陽台在內等，「公共設施」則是專有部分以外供大樓住戶公共使用之設施部分。

凶宅的兩大判定點

他說，現行對於「凶宅」的判定點有二，一是跳樓自殺死亡的起跳點在「專有部分」，二是發生非自然身故的陳屍地點在「專有部分」；若是房子的「專有部分」發生過自殺、他殺，或意外死亡事件，一般都會被認定是「凶宅」，而房價也將較一般行情「減損」一成五至三成左右。

該墜樓事件，由於起跳點是在租屋處，屬於「專有部分」，而跳下後的撞擊點在鐵欄杆，被警方宣告是「當場死亡」的情況，如此一來，其租屋處的專有部分，已形成「凶宅」的事實。

針對這起不幸事件，在此要討論的，並不是要對艾成的家屬進行評論或是增加社會輿論的壓力，而是要探討，像這樣的事情，在雙北市或全國的任一角落都可能發生，當「萬一」發生時，就房東及房客來說，各有哪些法律責任在，而「想不開」的人，千萬不要以為「一死百了」，很多時候，反而會留給家人更多的麻煩事要應對。

凶宅將造成房價減損

吳宜學表示，先不論該「社會住宅」主管的捷運局後續要如何處理，但類似的租客尋短問題，都將衍生兩件事，第一是房價的「減損」，或未來出租不易的租金「減損」，房東如何跟承租者的繼承人求償問題；另一個問題則是未來該房子若要出售或是出租，都要誠實揭露「凶宅」的責任。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在雙北市，因有不少從中南部上來求學、就業的「北漂族」，因此，租屋需求一直存在，故有不少口袋深的人會投資置產，除自住外，大都拿來出租當「包租公」或「包租婆」。

不過，近年的租金收益並不高，投資報酬率約在二．五％上下，但因為比銀行的定存利息，還不到二％的收益高，故還是有不少人願意當房東，樂得蹺腳數鈔票。

惟在數鈔票的同時，房東族也存有不少潛在風險，如碰到「奧房客」，承租初期，繳租金還算正常，但後面開始延遲繳錢，最後則是拖欠，而房東還不能隨便「趕房客」走。

除非符合《土地法》第100條，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反《民法》第443條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

此外，最近還有一個更離譜的報導，那就是有一位網友在臉書社團「爆料公社」上PO文，指她的房客不租了，竟然把她提供的冷氣、流理台、洗衣機等家具全都拆光搬走，氣得她報警處理，而租客還辯稱「遭小偷」了！

但最讓房東害怕的是房客「想不開」，若是尋死跳樓，房子可能變成「凶宅」，那房價「減損」的幅度，可是會讓房東欲哭無淚，心在「滴血」。

內政部對凶宅的定義招異議

郎美囡指出，關於「凶宅」的定義，並未以法律定之，而是內政部曾在二○○八年做出函釋，指該部於二○○三年六月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次十一的內容。

「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

不過，雖然內政部的解釋，恐讓凶宅有「漂白」的可能，但現行的房屋交易中，房仲業者得在「不動產現況說明書」中進行揭露，萬一沒充分揭露，而買方事後發現，其花費畢生積蓄所買的房子，曾經是「凶宅」的話，若協商不成，難免會提起撤銷合約的訴訟。

吳宜學指出，由於國人向來對「凶宅」有所忌憚，大多數的人一知道是凶宅，該買賣交易案就不易成交，但萬一有人誤買凶宅，且提起爭訟，有時，法院的判決並不一定跟內政部的定義相同。

因司法為獨立審判，不受行政命令或是解釋函令的拘束，法官會依個案的狀況衡酌法律及社會通俗習慣，而不一定會依內政部函令所指「賣方產權持有期間」有無發生意外事故的見解來判定。

郎美囡另指出，依內政部規定，售屋時賣方在「不動產現況說明書」上應誠實告知發生過「非自然身故」之情事，倘若不據實以告、刻意隱瞞，買方除了可民事求償外，故意隱瞞足以影響買方購買意願及價格高低之重大事件，恐涉及《刑法》詐欺取財。

賣方應揭露凶宅資訊

吳宜學也指出，房子買賣過程，「凶宅」屬於重大資訊，若沒被告知，易生交易糾紛，若是屋主以為不用講或刻意不講，則屬於詐欺，依據《刑法》第339條：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。」

也就是故意不告知時，有可能被處以五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。

非自然身故情況

另外，有些人也搞不太清楚，什麼樣的情況屬於「非自然身故」？吳宜學指出，判別的關鍵在於「死因」。

舉例來說，已故藝人「小鬼(黃鴻升)」在二○二○年於北投家中「猝死」，其雖陳屍在住家「專有部分」，但經判定死因為「心肌梗塞」，屬於疾病死亡，故該住家就非凶宅。

此外，去年五月COVID-19大爆發，發生多起確診者在家猝死案例，就有民眾提出「染疫猝死家中會算凶宅嗎？」當時，內政部次長花敬群很快就做出解釋，指凶宅定義是「非自然死亡」，而染疫算是生病，屬於「自然死亡」，故其住家不會被認定為凶宅。

而人難免生老病死，有些長者坐在沙發上休息，睡著中走了，這就屬於自然老死，其住家也不會被判定為凶宅。

另有人可能在浴室不小心滑倒，頭撞到浴缸，流血過多而死，屬於「意外死亡」，或者有人因瓦斯外洩沒發現，最後中毒死亡，也屬「意外死亡」，這都被定義為「非自然身故」，則其死亡若是在「室內」屬於「專有部分」，則會被判定為凶宅。

▲「希望城市」位於捷運中和新蘆線最末端「蘆洲站」，屬於捷運分構宅。(讀者提供)

跳樓行為與死亡情況的認定

吳宜學另舉一些情況來協助民眾做判別，例如，有人跑到大樓的頂樓，因一時想不開而跳下，就「起跳點」來說，頂樓屬於公共設施區域，不是「專有部分」，另其掉落下來的「陳屍點」，若在公共設施區域，則整該大樓不應被判定為「凶宅」。

但萬一起跳點在頂樓，而陳屍點是在某一戶的陽台或約定專用之露台，屬於「專有部分」，則陳屍點的那一戶人家，則會被判定為凶宅，無辜遭殃。

吳宜學再舉例說，若有一戶住家發生凶殺案，被殺者向外求救，但因失血過多，在樓梯間氣絕而亡，雖然被害者是非自然身故，但因陳屍點非在「專有部分」，故發生凶殺的那一間，並不會被判定為凶宅。

此外，若是從「專有部分」起跳，而掉落在公共區域的中庭，未當場死亡，是在送醫途中死亡，該專有部分應不算「凶宅」；另同樣的情況，若跳樓者未當場死亡，送到醫院救治，多天後才宣告不治，則該「專有部分」亦不會被判定為凶宅。

不過，若是從「專有部分」起跳，而掉落在公共區域的中庭，未當場死亡，是在送醫途中死亡，該專有部分算不算「凶宅」，目前還有糢糊空間。另同樣的情況，若跳樓者未當場死亡，送到醫院救治，多天後才宣告不治，則該「專有部分」則不會被判定為凶… 閱讀完整內容