二○二三年房產大事
補貼與打房 台灣房市掀波瀾
全球經濟成長欲振乏力,以巴衝突再掀市場動盪。國內經濟景氣尚待春燕,政府左手打房,右手補貼,二○二三年房市多空交錯,上、下半年兩樣情。
文/陳曼羚 攝影/羅劍明 圖/123RF
回顧二○二三年的台灣房地產市場,上半年因通膨升息、打炒房效應發酵,房市交易冷清。儘管國內經濟延續去年衰退基調,人民生活支出沉重,但在新青安貸款激勵下,下半年房市兩樣情,自住首購及長期置產買盤逐漸歸隊,低總價小宅買氣旺盛,房價不減反升。此外,政府接連端出多項修法及補貼,力圖改善居住不平等的流弊,減輕購屋及租屋族負擔,然短期政策是否能改善長期的結構性問題,需靜待時間給答案。
接下來,《住展雜誌》就帶領讀者盤點二○二三年台灣房市的重大事件。
房價續漲 打炒房政策失靈?
《平均地權條例》修正案一月三讀通過,加上央行三月升息,房市呈現緊縮,緊接著央行六月祭出第五波房市選擇性信用管制,針對特定地區第二戶購屋貸款上限七成。為免誤打先買後賣的換屋族,央行七月再宣布排除條款,只要貸款戶與銀行簽署切結書,在一年內出售舊屋,新屋就可以免受限貸七成限制。
房市上半年交易降溫,但在通膨壓力下,營建成本攀升,致業者堅守價格,根據國泰房地產指數,二○二三年第三季全國預售屋可能成交價指數較去年同期上升三.五七%,房價盤久不墜,觀望買盤信心鬆動,加上政府同時間端出購屋房貸優惠的利多政策,自住剛需買盤歸隊進場,房市下半年交易開始回溫,房價未受明顯衝擊,反倒緩步攀升,全年房市上下半年兩樣情。此外,中央大學台灣經濟研究發展中心的房市景氣研究結果,二○二三年第三季燈號由黃藍燈轉為綠燈(從脫離低迷進步到回穩),各項研究數據顯示房市處於相對復甦的趨勢。
再看到金融聯合徵信中心最新統計,二○二三年第三季全國平均銀行鑑估房價約一三四○萬元、平均房貸金額約九六四萬元,雙雙創十年新高;然而平均建物面積較十年前少兩坪多,民眾卻多背負近二六○萬元貸款,顯示政府打炒房政策失靈,抑制房價目標未果,高房價壓力續增,更讓民眾可購得的面積縮減。
不過,《平均地權條例》修法上路後,私法人購屋確實已大幅減少,內政部地政司十一月下旬指出,七、八月私法人買賣登記取得住宅僅三七戶,與去年同期二○○三戶相比,大減九八%。
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▲用補貼解決租屋黑市問題,成效待檢驗。
新青安貸款 催出房市買氣
眼看房價居高不下、總統大選將至,人民買不起、租不好的怨聲四起,政府頻下猛藥,修法草案及政策利多接連推出。
為減輕已購屋者的房貸壓力,「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」六月開放申請,針對特定年收入、原始貸款總額標準以下的中低薪房貸族,每戶可獲三萬元的一次性支持金,國土署表示,截至十月底已核撥四三.八萬戶。
至於想購屋但因高房價而望屋興嘆的民眾,中央釋出大利多,「新青年安心購屋貸款方案」將最高貸款額度提高至一千萬元、貸款年限延長至四○年、寬限期延長至五年,政府還加碼補貼一碼,最低貸款利率僅一.七七五%,為市場最低水準。
根據財政部統計,新青安自八月一日上路以來,撥貸件數與金額逐月走高,八至十月撥貸件數較去年同期增加一.八倍,催出一.二萬戶首購族,總撥貸金額亦站上八八六.五億元、成長二.七倍。
觀察內政部統計可發現,六都二○二三年上半年受《平均地權條例》修法影響,合計買賣移轉僅一○.七萬棟,較二○二二年同期大減近二成,然而八月新青安實施之後,遞延買氣出籠,買賣移轉棟數連續三個月增加,第三季全國買賣移轉棟數相隔一年,再度呈現年季雙增,六都十一月買賣移轉達二.三萬棟,月增一一.三四%、年增二六.一%,創二○二三年最大增幅,也是近兩年半新高。
需注意的是,隨著三年利息補貼期間及五年寬限期到期,屆時利率回升且開始本息攤還,民眾還款壓力勢必倍增。至於房貸補貼金,對房屋總價較北市相對低的其他縣市助益較大,北市補貼成效恐不如預期,且以全民稅金支持買得起房子的人購屋,也屢遭輿論質疑不合理。
此外,新青安買盤進場,推升房價再度上漲,購屋門檻持續拉高,各項優惠政策雖在短期內刺激房市表現,但這波熱潮能維持多久,仍有待觀察。
多項新政 影響未來房市
在修法改革部分,行政院十月提出、立法院十一月三讀通過《住宅法》部分條文修正案,明定公益出租人的租賃契約資料,不得用於查核租賃所得、房屋稅及地價稅,同時放寬社宅的經濟或社會弱勢資格要求。此外,《危老條例》修正案新增公有財產除三種例外情形,應一律參加危老重建,以加快老舊建築改建效率。
一、虛坪改革
近年新建案公設比動輒三○%以上,部分建案更達四○%,民眾埋怨付出高額房價,卻換來大幅縮水的實際居住空間,內政部長林右昌去年十月表示,有意推動虛坪改革,主要針對停車位計入公設部分,傾向未來由購買車位住戶承擔,同時檢討免計容積項目,修法限縮管委會使用面積,可望有效將公設比降為二五至三○%,限縮灌水虛坪,減輕民眾購屋負擔。不過,因虛坪改革涉及修改《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》等相關法規,修法內容仍待討論而擱置。
二、新建物裝太陽能板
因應二○五○淨零碳排目標,加速落實能源轉型,立院五月三讀通過《再生能源發展條例》修法,增訂符合一定條件的新建物屋頂應設太陽能光電板。惟太陽能板存在日照光害、失火風險、回收及維護管理不易等隱憂,相關建物的結構規劃、建材使用等標準未明確,政府應審慎研擬相關配套措施及修法,倘若為跟上國際隊伍而倉促實施,將置人民生命及財產安全於險境。
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▲新建物屋頂裝設太陽能板,安裝標準、建物結構及後續的維護管理等,仍需配套措施。
三、囤房稅二.○
為促使囤房族釋出空屋,進而抑制房價及房租飆漲,財政部力推《房屋稅條例》修正草案,亦即囤房稅二.○,將非自住房屋改採全國歸戶課徵、非自住稅率最高調升至四.八%,建商餘屋持有超過五年將採最高稅率。
二○二三年十二月十九日,立法院會三讀通過《房屋稅條例》修正草案,新制自今年七月一日施行,明年五月開徵。屆時,建商待售新成屋的持有成本將增加,業界認為是變相鼓勵預售,恐衝擊產業發展。
四、百萬社宅新政
為加速達成社宅二○萬戶目標,內政部十一月再拋八年百萬戶社宅目標,未來辦理區段徵收及市地重劃時,各縣市應保留三至五%作社宅用地,並要專案讓售給中央興建社宅;另透過都更、大眾運輸導向開發(TOD)的容積獎勵及增額容積項目增加社宅供給。
然而,強制要求地方政府保留並讓售土地興建社宅,將影響地方財政收入,如何取得共識恐有難度。此外,業者認為,此舉將增加都更整合難度,影響投標意願。
租金補貼二.○ 房租指數續漲
房價高昂,不少民眾只能選擇租屋。然而,央行升息帶動房貸利率上升,屋主轉嫁成本至租金,加上通膨及房價上漲的推波助瀾,租金持續攀升。根據主計處資料,十一月房租指數再寫新高,累計前十一個月的房租指數年增率平均二.一六%,全年將創二七年來新高。
為降低租屋族的租金壓力,內政部七月推出三○○億租金補貼二.○方案,開放隨到隨辦,且無房東及房屋資料、十八歲以上者均可申請,期望可緩解租屋族的經濟負擔。根據國土署統計,截至十一月底,申請案五二萬戶、核定逾三一萬戶。
儘管申請數據看似將達成中央每年照顧五○萬戶租屋族的目標,但房客申請補助,造成房東漲租的事件時有所聞,甚至傳出偽造租約的詐領補貼爭議,突顯政策執行存在漏洞。雖然《住宅法》修正案鼓勵房東將房屋出租給申請租補的房客,試圖達到雙贏局面,但租金補貼無法解決租屋黑市問題,仍須落實租屋市場透明化、增加房東申報誘因及完善監管機制,才可從制度面根本解決問題。
房租改列特別扣除額 降租屋族負擔?
此外,在朝野立委支持下,立院去年十二月十九日通過《所得稅法》第十七條修正草案,房屋租金支出從列舉扣除改為特別扣除額,扣除額額度由十二萬元提高為十八萬元。
財政部擬增設排富條款,排除已有自用住宅及領有政府租金補貼的租戶,不得從租金支出中獲得額外扣除,估算修法受惠戶數將達百萬戶,減稅利益約七一億元。民間團體認此舉可降低租屋家庭負擔,並可趁機讓租屋黑數浮上檯面。
然而,針對盤根錯節的租屋黑市問題,僅靠稅制改革難以畢其功,政府強力執法與監管,才能確保租屋透明化,要改善租屋市場、落實居住正義,應從源頭提高供給、改善租屋管理方式,才能達成政策目的。
營建業陷缺工、工安雙難題
國內營建業面臨龐大的勞動力缺口,內政部長林右昌去年十一月透露,目前營建業缺口已達三萬人,另根據勞動部最新調查,二○二四年第一季營建業人力需求增加四二七六人,達有史以來新高。為解燃眉之急,內政部二○二三年放寬營造業移工限制,首波實際核配九千名,第二波再增七千名,預計二○二四年將再開放一.五萬名移工。勞動部也與印度協商將開放印度移工,消息引發衝擊國內本勞就業機會、壓縮本勞薪資的疑慮。
與此同時,二○二三年發生多起震驚全國的工安意外,包括新竹縣竹北市、台北市信義區及大同區等地,相繼發生建案工地旁出現路基掏空,致使路面塌陷的事件,台中市五月發生建案工地吊臂掉落,砸中捷運列車,造成一死十傷的悲劇,台北市九月發生大直建案施工不慎,造成鄰宅塌陷,最終全數拆除,引起社會高度關注。
上述事件與建商管理疏失、工地施工不當有關,政府應採取更積極的應對措施,防止類似事件發生,相關單位不僅需加強監控管理和執法力度,更應要求建商與承包商嚴格遵守相關安全法規,提供充分的安全措施,確保勞工權益和周邊環境、公眾安全。
此外,接二連三的工安問題與全台大缺工脫離不了關係,勞工技術出現斷層、廠商節省人力成本,改聘用經驗不足的勞工,導致工地施作意外頻傳。在少子化、高齡化趨勢下,勞動力不足已成常態,引進移工非根本解決之道,如何刺激勞動率提升、建構良好的勞動環境,是政府當務之急。
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▲去年北市出現預售案無法依約完工。
建商倒閉 北市驚現爛尾樓
繼去年樹林爛尾樓事件,台北市二○二三年七月再度出現『泊山妍』、『嘉源埕驛』等爛尾樓問題,消費者面臨無家可歸的困境,也因建商倒閉跑路而無法取回資金。對此,內政部針對預售屋信託擔保機制研議精進措施,包括要求價金必須用在工程興建、研議合理動支時間,且無法依約完工不得強制執行。同時,金管會也持續要求銀行強化信託機制,保障消費者權益。
部分業者認為,限制動用預收款將引發中小型建商資金斷鏈危機,房市出現品牌建商寡占現象,且預售制度名存實亡,對消費者不一定有利。
中央亡羊補牢是否有效,需待時間觀察,然業者的憂心倒早一步浮上檯面。台北市大安區十二月傳出『大安文樺』停工,該案建商認為因政府緊縮銀根,導致財務出現危機。
落實居住正義 正視房市核心問題
邁入二○二四年,地緣政治影響全球局勢動蕩不安,總統大選過後兩岸關係若產生變化,無疑會對房市丟下一顆不定時炸彈,此外,整體經濟復甦力道也將左右不動產市場表現。新政府若想落實居住正義,消弭近年高房價引發的民怨,必須正視整體不動產市場的結構性問題,否則再多的修法仍只是花拳繡腿,見血不見骨,日久失民心。
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二○二三年房產大事補貼與打房台灣房市掀波瀾
住展
2024/1月 第496期
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