要進入法拍市場，必須先具備法拍專業知識，經驗豐富者仍得戰戰兢兢，「深怕一個小細節疏忽，賠了大錢」。也可以先諮詢專業的代標公司，對於「投標保證金、訴訟費、裝潢費、搬家費等等」，心裡先有個底，才不會亂了分寸。

文．蔡武穆

法拍屋一般低於市價行情，吸引許多人搶進撿便宜，最近法拍小哥陳俊廷剛完成中南部案子，以低價買進，裝潢後出租，租金投報率高達15%左右。

陳俊廷大學時從事租賃仲介，幫房東招租代管房子， 也就是二房東，後來發現租屋市場很大，就自己當房東，買進便宜的物件，裝潢後隔套收租，賺了不少租金。

法拍屋四大來源

為了買到更便宜的物件， 他進入仲介市場， 專挑屋況差、漏水、壁癌、原屋主不想處理的房子， 打掉後重新裝潢， 拉高租金投報率， 但因便宜的房子競爭激烈， 於是轉進難度比較高的法拍屋市場。

為了學習法拍屋的相關知識， 他先後到建設公司、法拍公司、道路用地公司工作， 學習土地建案、法院溝通及訴訟流程、容積移轉等基礎知識， 幾年下來， 累積豐富的實務經驗， 目前他任職法拍屋公司，協助客戶代標喜歡的物件。法拍屋， 簡單來說， 不是透過仲介， 而是用「標單」購得的， 就叫做法拍屋， 其來源有四： 法院、台灣金融資產服務公司、法務部執行署、國產署等，市場有法拍屋、金拍屋之分，其實二者的來源都一樣，都出自於法院， 只是執行拍賣的單位不同(見表一)。

推敲屋況 四個面向從周邊下手

民事執行處隸屬於法院之下， 最主要協助債權人申請強制執行債務人的財產， 像之前有人欠稅不繳，國稅局申請法拍他名下價值幾千萬的房子。另外， 假設一個人過世，沒有後代繼承遺產， 他名下的財產就會轉移到國產署進行拍賣。

陳俊廷補充， 銀拍屋是銀行的資產公司到法院投標， 標到之後， 把房子整修裝潢公開標售， 就像骨董拍賣會舉牌競價， 價格會跟市價差不多， 因此， 想要買便宜的房子，法拍屋、金拍屋、法務部執行署及國產署的是最好的選擇。

要進入法拍市場的朋友， 必須先具備法拍的專業知識， 陳俊廷分享， 投標的壓力不小， 「連我們在法拍市場很久， 都要戰戰兢兢， 深怕一個小細節疏忽， 賠了大錢」。再來， 學習需要時間，可以先諮詢專業的代標公司， 「投標保證金、訴訟費、裝潢費、搬家費等等， 心裡先有個底」， 不至於亂了分寸。

法拍屋不能看屋況，但可以從周邊推敲屋子大致的狀況： 一、問鄰居， 趁著黃昏倒垃圾或買午餐時跟附近的居民閒聊，打聽屋況。二、問里長， 里長在當地生活多年， 應會大致了解住屋的情形。三、問債權銀行， 多數房子都有貸款， 銀行在放款時， 會到現場拍照， 銀行內部會有相關照片。四、請仲介帶看， 有時候仲介賣過這間房子、上下樓、隔壁棟或附近周圍的房子， 付點車馬費， 請仲介幫忙。

如果以上四點都問不到資訊， 那麼可以用空拍機， 先觀察屋頂外觀， 有無破損或漏水， 不過空拍機有法規限制，必須謹慎使用。

估價四步驟 從價值評斷價格

至於如何估價， 陳俊廷提出「地、環、屋、價」四步驟， 即地段、環境、屋況， 最後總結到價格。他說明， 「價」分為價值和價格， 先從前面三個步驟評斷房屋的價值， 再評定價格， 假設一間房子價值一千萬， 入手價就不能超過一千萬， 否則容易被套住， 如果價值一千萬， 入手價七、八百萬， 那麼連銀行都會主動協助貸款。

投標前詳讀地政謄本 釐清產權細節

投標之前，必須先釐清產權細節，可以從法院公告公文和地政謄本著手，陳俊廷提醒，以地政謄本最為重要，因為法院在查封當下，會把沒有登記的坪數、違章建築一併寫到公文裡，房子坪數看起來很大，其實沒那麼大，地政謄本相對正確許多，反正得標之後， 還是要到地政事務所過戶，所以最終還是要以地政資料為依歸，因此，投標前要詳讀地政謄本，才知道產權有沒有問題。

像是最近新莊的案子，價格雖低，但產權有些問題，被檢察官列為禁止登記處分，不能移轉、過戶及貸款，筆錄上看起來沒問題，得標之後，才知道是凶宅，這些小細節不注意，就容易虧大錢。

點交物件 法院會強制執行再來，房屋有產權和使用權之分，一旦得標，法院會給不動產權利移轉證書，得標者就可以到地政事務所過戶，使用權關乎到點交、不點交的問題，使用權明確，法院會給予點交，使用權不明確，法院會明示不點交(見表二)。

一般來說，點交的物件，法院會給予強制執行的公權力，會請書記官、事務官、警察、鎖匠到場協助開門。如果不點交， 就必須透過訴訟、談判、給搬家費等，過程較複雜。

市場上都認為「點交的物件可以買、不點交的物件最好不要買」，陳俊廷以多年經驗打破此看法，認為「有很多點交案子不能買，而不點交的案子卻適合買」。

簡易的不點交 反而可以進場

舉例來說，有一個案子，法院說明可點交，但產權有問題，買到的產權，卻是跟很多人共同持有這一分之一(這就是公同共有)，買了之後，牽扯到家族遺產的事，因此，在投標之前，就要確認資料是否完整，產權有無其他的問題。

不點交卻可以買的案例，像是一到二年就到期的租約，你可以正常租他，或給對方一點搬家費，讓他願意搬離。或是夫妻離婚有一方不繳房貸，房子被拍賣，也會被列為不點交，其實只要簡單的訴訟，不點交的狀況就會迎刃而解。

因此，在投標之前，要先釐清此案件是困難的點交、簡易的不點交，還是困難的不點交，才能做好進場策略，抓到應有的利潤。

另外，要注意的是，投標保證金是底價的20%~30%，一旦得標，保證金即轉為標價的一部分，但必須在七天之內繳清尾款，例如，得標價一千萬，保證金二百萬，必須在七天之內繳清剩餘的八百萬，七天包含例假日，因此工作天只剩五天。

投標前先找銀行評估貸款事宜

由於法拍屋難度高且工作時間短，並非所有銀行都願意承作，目前有承作法拍屋貸款的銀行有聯邦、安泰、板信、第一銀等，建議在投標之前，先找銀行評估，辦理貸款事宜，例如，八月要投標，六、七月就應找銀行談貸款，簽好文件，若得標，銀行才能在第一時間撥款進來。

陳俊廷說，若七天之內沒完成繳款，就會被法院查封財產，假設投標一千萬，沒繳尾款導致流標，二拍淪落到三拍，打八折價差二百萬，若有人在八百萬得標，你就得賠法院二百萬，換法院拿債權憑證，查封你的財產，茲事體大，真的輕慢不得。 法拍屋什麼時候進場最好？陳俊廷說，最近政府開始一系列打房政策，例如：限貸令、平均地權條例、囤房稅︙等，房仲市場買氣低落，法拍屋的投標率也會下降，現在競爭者少，進場撿到便宜的機率相對提高。

本期來賓陳俊廷(法拍小哥)
現職 法拍顧問師
學歷 中興大學科技管理所碩士元智大學化學工程與材料科學學士
經歷 曾擔任房地產領域的許多角色：租客、屋主、二房東、房屋仲介、法拍代標業務、建設公司土開業務、改建整合業務、道路用地容移業務、不動產二胎放貸業務、不動產投資人等，資歷、經驗豐富完整。
著作 《小資族的不動產煉金術：錢進法拍屋，18%輕鬆賺》
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