兵家必爭〉單價站穩百萬大關 累積推案估破千億

撰文／梁任瑋、徐采薇

「以前我們都以為士林與天母的人不會買北投，新北投與舊北投的人不會買關渡，在北士科，這些規則都打破了。」提起北士科近一年房市推案熱潮，佳元建設總經理蔡錫全一語道破一線建商紛紛齊聚於此的原因。

去年，國泰建設在北士科推出「國泰雍萃」預售案，憑藉品牌優勢，一推出即跳空漲停以每坪一三二．七萬元的成交價衝出紅盤，其中又以醫師客群為主力，此後也帶動周邊預售案以每坪一二○萬元為定錨價推出，顯示建商品牌、基地規模與建案規畫，是該區購屋族重視的條件。 儘管今年以來房市進入盤整期，但過去一年半北士科住宅推案量已累積三百億元，預估明年總統大選後還有四百億元蓄勢待發，若加上商辦大樓供給量，未來三年內推案規模上看一千億元指日可待。

蔡錫全分析， 上市櫃建商蜂擁而至北士科推案有兩個原因，第一，北士科是台北市碩果僅存還能買到大面積素地的重劃區，對於有業績壓力的營建股來說，可以明確掌握推案進度、較好安排短中期營收入帳時間；第二，則是重劃區土地施工期間， 較不易發生鄰損問題，使得過去一年熱潮持續點火加溫。

潤泰鎖定大面積素地

推二千坪重量級住宅案 總銷逾百億元

盤點北士科即將傾巢而出的重量級建案，又以潤泰創新位於文林北路上、基地面積高達二○二六坪的住宅案最受矚目。

看好北士科擁有大面積的素地，是潤泰積極布局北士科的關鍵，再搭配士林區的捷運劍潭站TOD，以及北士科內的商辦進駐人口，還有周邊都更的需求，因此早自二○○九年就開始關注，但潤泰創新一直到一七年才完成第一塊土地整合，隨後陸續的擴大整合，直到近期才算確定整合完成軟橋段三十、三一、三二、二八、三五等地號，成為北士科文林北路上最大面積的一塊基地。

根據規畫，潤泰預計興建一棟塔樓與十六間別墅，目前剛通過都審，待容積移轉審完後就會申請建照，最晚明年中之前取得建照，最快二四下半年就會公開。

依據法人預估，潤泰北士科總銷金額約一百億元，若扣除地主分回的四五％，潤泰實際上可以認列大約五十五億元到六十億元左右，成為潤泰未來幾年重要營收來源之一。 潤泰創新董事長簡滄圳說， 北士科重劃區與台北市其他重劃區的差異在於，它是台北市政府指定的智慧生態示範園區，在基礎公共建設上，皆導入節能綠化水土保持工法；它也是一個淨零排放示範區，應該是整個台北市北區消費者想要換屋的首選之一。

有別於內湖科學園區、南港軟體園區歷經漫長開發期，北士科另一個優勢就是周邊生活機能都已發展成熟，不論捷運與交通設施都一次到位，使得士林、石牌、天母的住戶很容易就可以遷移過來，成為一股穩定的住宅需求。

潤泰創新協理陳柏宇表示，北市科軟橋段土地幾乎已開發完，目前多數建商都往新洲美段發展，目前公司已在新洲美段簽下一塊土地，還有另外一塊也在洽談，未來都會以住宅推案為主。

看準北士科自用型買盤穩定， 新潤建設機構董事長黃文辰也在近期開始陸續推出「士科潤山」、「士科大院」、「新潤潤心」等案，總銷金額逾一二○億元，滿足目前想找重劃區、台北市、新房的自住客需求。

黃文辰表示，北士科迥異於內科、南港發展方向，以智慧醫療、數位科技、新興科技為主軸，智慧醫療有全台最密集的高端生醫資源，包含台北榮民總醫院、振興醫院、新光醫院、和信醫院、陽明醫院、陽明交通大學及衛福部國家中醫藥學研究中心；商辦則有五十五層高的金仁寶集團總部、新光人壽商辦群為主要亮點，光是投資金額就逾五五○億元，量體規模相當於台北一○一加上南港中信金融園區。

黃文辰說，北士科的數位科技產業可創造出十兆元產值，為台北科技走廊最後金磚拼圖，因進駐企業為中鼎集團、士林電機、汎德永業總部、味丹、友華科技等上市櫃公司，總體則估計可提供三．五萬個就業機會，有產業支撐作為後盾，更為房價保值性加分。

遠雄瞄準企業買方

整棟出售優先 總樓地板面積逾萬坪

至於以廠辦起家的遠雄建設， 目前在北士科的推案重心則先以商辦為主力，遠雄房地產行銷協理張倉周表示，近期推出的商辦大樓「遠雄商舟」總樓地板面積高達一萬二六○○坪，以整棟出售為優先，總銷售金額約一百億元，瞄準有意自建或購買總部大樓的企業為主要買方。

信義全球資產公司總經理柯宏安分析，近年台北市非核心商圈的商用土地大翻身，繼內湖及南港土地交易熱絡後，北士科的科專區土地成為建商鎖定重點目標，其中，以味丹旗下的豐樂地產在此持有土地面積最大，次之則是江陵機電。

因台北市中心區一地難求，新辦公供給少的狀況下，讓建商加快開發興建腳步，以搶企業進駐先機，華固建設在一九年以十七．三四億元買下八九八坪土地，已在同年取得建照，推出「華固創富」商辦；興利開發在一七年以十九．八四億元買下一五六七坪土地，也已完工「中鼎集團第二總部」，辦公面積約五千坪；而永陞建設在二○年取得建照後，也將釋出約三千坪辦公面積。

柯宏安分析，北士科內的科專區土地約七．五萬坪，其中私有地四十三筆地號共約四．五萬坪，從近三年建商陸續取得建照進度來看，可看出建商看準企業對於新辦公空間需求，持續超前部署；而北士科是台北市除了內科、南軟外，適合產業群聚發展的園區型商圈，雖然現階段發展尚未成熟，但以目前新辦公大樓供不應求的狀況，仍可能吸引一些有設立企業總部需求，或部分希望先以較低購入成本的企業提前布局進駐。

蔡錫全強調，從北投、士林區的車流，都往北士科重要動線福國路移動可以看出，士林、北投的界線已慢慢模糊，北士科的購屋客戶雖然自住客比率高，買方多是在地客，但外來的客源也不少，由於單價已站上一百萬元大關，這也顯示即使單價較高，客戶也願意買單，最後決戰點為比拚建商品牌力、建築規畫。

【TOD】
大眾運輸導向發展（Transit-Oriented Development），用聯合開發、混合使用、容積獎勵等手段，開發公共運輸樞紐節點，以增加投資效益、降低能源及資源的消耗。 閱讀完整內容