避免買到漏水屋梅雨季看房3重點

漏水問題長年盤踞不動產買賣糾紛前5名 梅雨季節即將到來，三不五時還會出現暴雨，對於一般民眾來說，雖然外出不便，但是，對於購屋族反而是看屋的好時機，因為他們可以利用雨勢，讓老舊房屋常見的漏水或積水問題，立即原形畢露。

買房是人生大事，尤其在現今高房價的年代，買房可能是人生中最大一筆開銷，而對大部分的購屋族來說，買房的經驗可能趨近於零，可是買房卻是一件複雜的事，不但「眉角」多，而且資訊極不對等，因此常常產生糾紛。

根據內政部不動產資訊平台統計，2018年全台房地產消費糾紛高達1,759件，在39項消費糾紛原因中，「房屋漏水問題」、「施工瑕疵」、「終止委售或買賣契約」、「定金返還（含斡旋金轉成定金）」，以及「隱瞞重要資訊」為前5大消費糾紛原因，其中又以「房屋漏水問題」為消費糾紛原因的榜首（詳見表1）。

其實，「房屋漏水問題」長年高居房地產消費糾紛原因前5名，光是去年就有221件，占所有消費糾紛原因的12.5%，相當於每8件糾紛就有1件是漏水引起。而房屋漏水的狀況千百種，處理起來相當麻煩，雖然可以請專業人士，但是經常是治標不治本，因此，根本的解決之道就是民眾在買房時就睜大眼「看」清楚。

購屋前至少要看4次晴雨日夜各檢查1次

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，買房前至少要「晴天看一次、雨天看一次、白天晚上都各看一次。」尤其下雨天更是看屋的好時機，正所謂「下雨天，看屋天」。民眾要確認房屋是否會漏水，可以在下大雨時或連日大雨後看屋，因為下大雨時，雨水容易從頂樓或牆壁滲漏進屋內，導致牆面或天花板潮濕，情節較嚴重者，可能會直接滴水。

雨天看屋時，除了屋內每個角落與天花板都要仔細檢查之外，建議還可以到頂樓、地下室、停車場等公共空間查看排水狀況，因為只要排水不佳，這些地方就容易出現積水問題。屋頂與地下室的排水問題常常會被忽略，可是一旦出現問題其影響層面卻相當廣泛，因此購屋族一定要加以確認。

此外，台灣的房屋由於屋齡普遍偏高，因此結構老化所產生的滲漏問題在所難免，尤其老公寓更是嚴重。雖然老公寓實際使用面積大、單價低，但是修繕與維護的成本也相對比較高，而施工不良的新房子當然也會有漏水的問題。而民眾看屋時，除了檢查牆壁是否有水漬或汙點之外，如果天花板可以打開，一定也要探頭確認裡面是否有裂縫或水漬。不僅如此，一旦房屋的外牆出現色差，甚至長出青苔，都有可能是漏水所造成。

有豐富看屋經驗的「包租公律師」蔡志雄也提供3個觀察是否為漏水屋的重點：

重點1》室內牆壁重新粉刷

一般來說，有漏水問題的房子，屋主為了掩飾瑕疵，可能都會事先處理過，因此看屋時，如果看到牆壁有新粉刷過的痕跡或貼壁紙，都要注意。另外，如果是屋況比較舊的物件，看屋時發現有些角落有重新整理過或粉刷過的跡象，同樣要提高警覺，這可能是屋主要掩蓋有漏水過的痕跡。

重點2》廁所外牆油漆凹陷

房子有無漏水，廁所也是一個觀察重點。蔡志雄說，廁所都會做防水，可是，一旦防水措施老舊，廁所外牆可能會出現壁癌，如果遇到不細心的屋主，只把白華現象刮掉，沒有批土就直接上油漆，牆壁就容易會凹陷，如果看到外牆油漆凹陷，代表此處可能有壁癌。

重點3》建築物外牆容易滲水

民眾看房時最好不只要看想買的這間，因為屋主可能已經整理過了，如果可以的話，最好查看隔壁戶的屋況（例如外牆）。有些屋齡比較老舊的房子，建築結構都已經老化，下雨時外牆容易滲水，如果又是「風頭壁」（編按：迎風面的牆），漏水情況會更加嚴重，這時可以透過跟隔壁戶的比較，去推測屋況。

蔡志雄說，上述這些都是減少買到漏水屋的檢查重點，有這些現象不代表房屋一定有漏水問題，但是民眾可以從這些看幾次屋之外，也可以透過法律，確保自身權益不受侵害。

根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定，不動產經紀人在接受屋主委託後，必須製作「不動產說明書」，內容必須包含「不動產產權說明書」、「不動產標的物現況說明書」等，其中，不動產標的物現況說明書中還得詳列「是否有滲漏水之情形」、「是否曾經做過輻射屋檢測」、「是否為凶宅」等瑕疵情形，屋主在填寫時必須據實告知。

賣方若刻意隱瞞瑕疵恐吃上詐欺官司

不動產說明書製作完成後，賣方必須簽章確認，再由不動產經紀人簽章。買方前往看屋時，不動產經紀人應該以不動產說明書向買方解說房屋狀況，買方也可以對照不動產標的物現況說明書來檢查屋況。當買方決定簽約，同時在不動產說明書簽章後，不動產經紀人會交付買方或附在合約中，並且視為買賣契約的一部分。

蔡志雄說，如果賣方沒有誠實告知或填寫，而買方於受交付時，發現對方惡意隱瞞重大資訊，例如房屋為凶宅，賣方可能會吃上詐欺官司，不動產經紀人也會沒有盡到注意義務，而要負損害賠償的責任。

另外，依據《民法》第354條規定，賣方應負「物之瑕疵擔保責任」之規定，交屋後5年內買方可以向其主張損害賠償；5年後瑕疵擔保請求權會消滅。不過，並不是任何情況賣方都要負「物之瑕疵擔保責任」。蔡志雄說，賣方必須為房屋的瑕疵負責有兩項重要的前提：

前提1》瑕疵是交屋前就有以漏水屋為例，漏水的情

況必須在交屋前就已經就有，而交屋前買方未被告知；如果是交屋後地震、裝潢施工等因素所造成的漏水，就不能歸責於賣方。此外，如果賣方有誠實告知，買方在簽訂買賣合約時已經知道房子有漏水現象，且漏水位置與情況也註記在合約內，同時表明由買方自行修繕，買方也不能事後再向賣方請求賠償。

前提2》交屋後5年內發現立刻通知

根據《民法》第365條規定，買方在交屋後5年內發現有漏水的情況時，必須「立即」通知賣方請求修繕，如果賣方不理會，必須於通知後6個月內，主張解除契約或請求減少價金，如果沒有立即通知或沒有在通知後的6個月內行使權利，賣方有權拒絕負責。

也因為《民法》第365條的規定，所以市場上常聽到「《民法》有6個月漏水保固」的說法，蔡志雄表示，這是很大的誤解，所謂6個月內必須主張權利是指，買屋後5年內發現漏水，並且立即通知賣方後的6個月內主張其權利，不是指買屋後6個月內就必須要主張。

蔡志雄說，漏水糾紛長年高居房地產消費糾紛原因前5名還有另外一個原因，就是買方向賣方請求賠償時，必須要舉證漏水問題，是在交屋前就存在，一旦買賣雙方有爭議，就必須交由法院解決。

因此，蔡志雄建議，買賣雙方在付款時可以約定，「若交屋前發現房屋漏水，賣方應負責修復，買方才付尾款」。 另外，現在有些房仲有提供漏水保固，雖然有條件限制，但是對消費者也是一種保障（詳見表2）。 閱讀完整內容