少主趙文嘉站上第一線　積極賣地為哪樁？

遠雄建設在趙文嘉的主導下，隨著政策的改變，也積極調整經營方向；從建築外觀到售地、購地策略都大不同，為遠雄帶來新氣象。

文／游筱燕

近年來，如果關注房地產的人都能輕易發現，「遠雄建設都不像遠雄了。」在趙文嘉接班的「新遠雄時代」，有了重大新變革，更是遠雄股東們最想知道的變化。

首先，是土地開發策略的大調整。業內人士觀察，過去趙藤雄喜歡買生地，默默插旗布局整合，將土地增值利益最大化，所以過去毛利可能高達四、五成，但必須承受資金及時間成本的風險。

但隨著政府的土地政策日趨緊縮，陸續祭出包括土地融資限期十八個月開工的管制、《平均地權條例》上路，還有接下來的囤房稅等等。這些政策變化，都讓趙文嘉轉向購買可以立即開發的熟地，算好開發量能，按部就班推案，加上近年來工期延長、工料雙漲，所以儘管周轉快、毛利較低，但風險可控。

過去，趙藤雄在新北市林口、三峽第一波造鎮的大成功，第二波造鎮再鎖定中和及新莊副都心，推出大坪數產品。然而，由於客群本來就少，又碰上房市景氣反轉，經過快十年才將中和推案賣完，新莊推案至今也仍有九戶餘屋，全都是一七○坪至一九七坪、總價上億元的戶型。本來的房屋稅已經逾二十五萬元，若以後要課徵囤房稅，一戶一年的持有成本破百萬元，對公司產生不小負擔。經過此一事件，更加確立趙文嘉追求周轉加速的信念。 精準化：陸續處分土地 走向規畫開發

在此策略下，遠雄近年來不斷整理出售資金效益較低的土地，二三年售地動作最大，一月，遠雄公告授權董事長在十五億元額度內、處分六都未能及時推案的土地；同月就以總價一一．六六億元處分新北市新莊副都心的五五五．二九坪的土地，處分利益約三千萬元。八月，再將持有三年的台中市北屯區二三二四坪土地（含建物），以總價四十億元賣給富宇建設，處分利益五億元。

遠雄建設協理蕭君如解釋，遠雄一年約有三百億至三五○億元的推案量能，且已擬好至二七年的全台開發計畫，須精準規畫請照、施工期、完工交屋等時間。台中北屯土地光都更獎勵值審查就拖了兩年，若再加上工期約三年，全程營運的開發時間至少超過六年，會打亂台中區的整體規畫。

此外台中建案開發量已超過總開發量的三成，為分散風險，才決定售地。至於新莊，土地面積太小不符合開發效益，且已非遠雄重點布局區域，主力銷售人員也已轉移，處分才符合效益。 效益化：以報酬為指標 資金加速週轉

第二，資金運用更有效率，加速周轉，就是追求資金效益極大化。以股東權益報酬率為經營績效指標，個案從毛利率單指標，轉為內部報酬率（ＩＲＲ）及毛利率雙指標。

趙文嘉會適時彈性調整，像是今年的購地預算從一百億元，加碼至一七○億元，創下歷年來最大購地手筆。原因在於察覺剛性需求依舊強勁，因此汰弱留強做換地動作；也認為應該布局低基期的重劃區，重啟造鎮強項。但目前一個重劃區頂多只會先擬定三年推案計畫，如果銷售不錯才會繼續購地，不會再走中和、新莊一賣就賣十年的老路，原則配置二成的資金做長線布局，其他資金仍採高周轉策略。

第三是「外觀」。過去遠雄蓋房，有自己的風格，令人一眼就能看出遠雄出品。蕭君如表示，創辦人趙藤雄是白手起家，重視實用性，極力追求空間最大化，客廳採方正格局，避免浪費走道空間，臥室、廁所盡可能都有採光。在這些必要前提下，所形成的外觀都有共同的建築元素，再加上趙藤雄在外觀頂部，總會設計建築專屬的「家徽」圖騰，形成了遠雄獨特的建築語彙。

但趙文嘉接班後，一方面傳承了父親精益求精的精神，卻也認為建築設計應有更大的自由度，除了外觀變得更活潑，公設也盡量只留下住戶最需要的項目，打造健康友善的三代全齡宅以增加競爭力。 年輕化：建築設計更活潑 公設相對精簡

而近期推出的「遠雄琢蘊」，也因正對十八公頃高雄科工館綠地，主打「如何將自然帶入建築」的城市森林體驗。實價登錄最高已站上每坪五十萬元，創下三民區新高價。

盤點目前遠雄的建案開發情況，占比為北部四四％、中部三二％、南部二四％，蕭君如坦言，北部的庫存太少，會積極回防桃園以北的區域。此外，遠雄將持續控制造價合理對應售價，以及營造成本占比高的區域案量，並研擬成本、工時縮減的替代工法與建材，以降低缺工的影響。另外，也將加快減廢、永續再生建材等研發創新，對接ＥＳＧ議題，更有利於金融貸款。

法人指出，隨著遠雄巨蛋完工，未來遠雄建設不必再為巨蛋增資，二五年隨著巨蛋商場和飯店開幕、商辦也提供穩定租金後，將貢獻遠雄固定收益；加上林口三井Outlet 的三○％長期權益法投資，每年固定有六至八％股東權益報酬率，淨利均配股息。新遠雄時代來臨，將有新氣象可以期待。 閱讀完整內容