都更夢等四大因素創造另類的台灣之光
在日本，房子愈老折舊率愈高，房貸成數也愈低，甚至有些太過老舊房屋根本就無法申貸。但台灣不一樣，受到都更等四大因素影響，導致台北市老房子價格居高不下。台北市創造出獨一無二的「老屋奇蹟」，只是這恐怕是一種負面的台灣之光吧？
俗話說：「家有一老，如有一寶。」這句話放在房地產上也很吻合，如果在台北市有一間老房子，就好像擁有個寶一樣。
在日本，房子愈老折舊率愈高，房貸成數也愈低，甚至有些太過老舊房屋根本就無法申貸。但台灣不一樣，尤其是台北市的老房子，房屋價值根本沒有按常理折舊，有的反而愈老愈值錢，房貸也照樣能貸到七到八成。國人對這種現象習以為常，但很多來台的外國人卻感到不可思議。
台北市中低樓層老舊建物都更計畫，是促成老公寓價格預售化的最大推手。
同樣單價在台中、高雄可以買豪宅
北市有些路段的老房子，實在貴到令人咋舌，而近年房市出現「房價倒掛」的現象，部分新建案成交價格竟然比當地老房子還低，完全違背正常邏輯。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，「房價倒掛」就是中古屋成交價格高於新建案，在台灣房市中較為罕見。
他解釋，由於目前利率低，中古屋主多不缺錢，且很多屋主就只有一、二間房子，所以把老房子當成寶，價格還是開得高高。但建商有營運壓力，帶頭進行價格破壞式行銷，原本井水不犯河水的預售、中古市場，現已出現新房子價格比中古屋低的狀況。
台北市老房子到底有多貴？據全國不動產彙整實價登錄網站資料統計，北市屋齡超過三十年以上的老屋，一七年平均成交價為五十四．四萬元／坪，雖然比一六年小跌○．七萬元／坪，但這個價格還是很驚人。同樣花五十幾萬元／坪，在台中、高雄都能買到最頂級的豪宅，但在台北卻只能買一間又老又舊的公寓。
為什麼台北市老房子，老舊、沒停車位又沒電梯，上下樓全靠「十一號」人體升降梯，還能賣那麼貴呢？以下是北市老屋舊又貴的「四大關鍵報告」。
一坪換一坪吸引投資客搶買
關鍵一：生命安全可以忽視，都更夢不能亡。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，北市老公寓房價不按常理折舊，很大一部分原因與都更有關，當中最重要的轉變是在郝龍斌市長任內，推出「台北市中低樓層老舊建物」專案都更計畫，屋齡三十年以上的老公寓都更容積獎勵最高可達二倍，是促成「老公寓價格預售化」的最大推手。
一○年間，郝龍斌藉由這項政策喊出「一坪換一坪」、「屋主不必出錢」等口號，不僅吸引投資客瘋狂搶買老公寓，價格出現不理性上漲。
雖然都更容積獎勵上限已經縮水至一．五倍，但多數屋主「一坪換一坪」的觀念根深柢固，難以撼動，所以即使房子再爛、結構有疑慮，居住安全性不足，還是想要賣到好價錢。除非都更的希望完全滅絕，否則老公寓價格很難回歸合理行情。關鍵二：多點使用空間，忍一下也行。
很多民眾屈就購買老舊公寓，並不是他們對老房子心有獨鍾，而是看上老公寓「低公設、實坪多」這個大優點。由於坪效高，老公寓需求總是居高不下，高需求就成為高房價的動力來源。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，台北市大樓社區公設比動輒超過三○％，假如再扣掉附屬建物，室內實際使用坪數大約只剩下權狀登計坪數的六○％左右，但老公寓的公設少、實坪多，民眾花同樣預算，如果能多隔出一間房間，對預算有限的購屋者而言是很大的誘因。
關鍵三：市區、學區地段難以取代。台北市開發飽合，市中心甚少有素地可以蓋新房子，如果想要擠進市中心如大安、信義、中正等區的菁華路段，或者替子女選一個優良的國中、小學區，就只能選擇買老公寓。
全國不動產企研室主任張瀞勻強調，市區老屋位在精華地段，這種市區地段新建案本來就不多，老公寓就有不可取代性，保值性相對高，房價表現比較抗跌。所以近年建商普遍讓利，但市區老公寓所受影響並不大。
原本井水不犯河水的預售、中古市場，現已出現部分新房子價格比中古屋低的狀況。
出租賺高額投報，再慢慢等都更
關鍵四：投報率誘人，包租公買舊不買新。台北市房屋出租投報率之低是全球聞名。如果是豪宅，年投報率能有一％已經算不錯；如果是一般新房子，年投報率差不多在二％到三％左右。
但老公寓狀況截然不同，因為老公寓違建情況相當普遍，不少投資客買進老公寓後，重新隔間裝潢出租，投報率可以輕易提高至四％、五％，遠遠比買新房子還有賺頭。如果買有頂加的老公寓，投報率可以更高。因而有些投資客甚至專收老公寓，先出租賺取高額投報，再慢慢等待都更，等於前後賺兩手。
受到這四大因素影響， 導致台北市老房子價格居高不下，比照全球各國大城，北市真的創造出獨一無二的「老屋奇蹟」，只是這恐怕是一種負面的台灣之光吧？…閱讀完整內容
