「需求拉動」+「成本推動」,房價備受考驗!
長期以來國內經濟環境一直處於錢多利率低狀態,近年又逢台商回流導致房價不斷飆漲,終致政府不得不出手干預,尤其當前在「成本推動」情況下,房價動向備受關注,因此,購屋之前就應格外重視以下五大要項,以資保障自身權益!
一、首重品牌信譽:─ 知名度較高建商結構安全較有保障
2018年以來,在錢多利率低情況下,再加上台商回流連帶衍生投機炒作所導致房價不斷上漲,另一方面,房地產業者也因土地與營建成本節節上升而趁機拉抬房價,影響所及,潛在購屋者深恐房價再度攀升而急於購屋,惟在當前營建成本逐漸提高情況下,除地段區位之外,施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務等相關事項就顯得格外重要,尤其是近年地震頻繁,屢屢出現建物震損或漏水情況,因此,購屋之前應多蒐集優良建商歷年作品之評價資訊,以免購買到施工品質不良,甚或遭遇公司倒閉情事!
二、預售屋與新成屋的抉擇:─ 新成屋看得見摸得到,產權與品質較有保障
7月1日「房地合一稅2.0」(詳請參閱附圖)施行,部分建商會在施行之前積極去化餘屋;現階段房價所得比與房貸負擔率皆遠超過國際衡量標準,雖然還是有不少高資產階層會將購屋置產視為資金避風港,惟一般民眾購屋能力皆明顯衰退,加以現階段整體市場仍普遍存在大量空屋、餘屋,尤其是房地合一稅2.0施行之後,對於房價變動與持有成本之增加,必然也是業者的一大潛在隱憂,因此,7月1日之前積極去化餘屋必然也是建商穩健經營的一大要務!
其次,在當前普遍缺工缺料導致營建成本大幅提高前提下,購買預售屋的風險相對提高,為避免發生建商倒閉血本無歸情事,購屋時應以新成屋為優先考慮。
通常預售屋會有三年興建期間,三成自備款邊蓋邊付款,可以比較輕鬆的方式支付期款,尤其是在「10%自備款」或「0自備款」誘因下,一般首購族很容易以預售屋為首選,惟在最近政府積極打炒房政策下,購買預售屋就得格外注意高額貸款之可行性。
值得注意的是,最近央行對於建商餘屋貸款「新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為5成」(詳請參閱附圖)之規範,一旦大量餘屋釋出,在爭相「讓利」促銷情況下,相信新成屋也是一個很好的選擇。
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▲2019-2021年房地稅制改革日程一覽表
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▲健全房地產市場方案
三、完工日期延長二年:─ 日曆天為完工依據,因不可抗力因素順延二年
依預售屋買賣契約書範本之規定,完工日期應以日曆天為準,而非工作天,惟為因應新型冠狀肺炎之衝擊,以及營造業缺工嚴重情事,依新北市政府公布資訊,決定對2016年6月1日至2020年4月15日止,已取得建造執照或雜項執照目前仍為有效之建築執照,即日起自動增加建築期限二年,藉以紓解建築投資業與營建業所面臨之經營困境,亦即在紓困前提下,建照期限已隨之延長二年,因此,對於原內政部對於購屋者所提示,就「保固期限及範圍」方面,房屋的保固期限應是從交屋日起算,結構部分保固十五年,且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。不過,就這次各地方政府為因應新型冠狀肺炎之衝擊,以及營造業缺工嚴重情事,決定自動增加建築期限二年之規定,應屬不可歸責於賣方之不可抗力因素,因此,購屋之前就應有交屋起算日延長二年之充分認知。
另一值得注意的是,買賣契約書範本雖規定結構保固十五年,固定建材及設備保固一年,惟亦有建商推出結構保固二十五年,固定建材及設備保固三至五年,購買之前亦可列入優先選項。
四、房貸比例大幅限縮:─ 預售屋「10%自備款」之廣告訴求無法兌現
依央行最新公布之「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」修正重點,自然人第三戶以上購屋貸款六成,無寬限期,購置高價住宅貸款六成,同樣沒有寬限期;至於高價住宅認定標準,臺北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上;因此,購屋之前就應先了解各銀行核貸標準,俾免日後發生無謂爭執。
最近由於投機炒房導致央行於12月7日發布「不動產貸款針對性審慎措施」,主要先針對購屋貸款予以規範,雖然央行表示不影響首購與換屋,不過就銀行鑑價傾向偏低角度加以推算,其對購屋權益之影響仍不可小覷!
五、貸款約定處理:─ 應格外注意「選擇性信用管制」對於貸款額度之限制
其中預售屋買賣定型化契約應記載事項之規定,對於不可歸責於雙方時之處理方式如下:
1.差額在預定貸款金額百分之三十以內者,賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
2.差額超過原預定貸款金額百分之三十者,賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息,縮短償還期限為__年(期間不得少於七年),由買方按月分期攤還。
3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者,買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。
以上三項處理方式看似單純,惟就實務面加以探討,倘若房價大幅上漲,購屋者勢必興訟據理力爭,建商可能面臨倒閉命運,因此,政府在打炒房又要兼顧經濟發展情況下,勢必面臨進退兩難之困境!
現階段就以上規定最可能發生爭執部分,其一為央行去年12月7日所公布之選擇性信用管制對於貸款額度之限制,其二為購屋之後房價上漲,雖明知法令規定「如賣方不能補足不足額部分,買方有權解除契約。」惟在房價已上漲,房貸支付能力不足情況下陷入進退維谷困境!因此,現階段購屋就應將建商品牌信譽列為首要考量因素,以確保自身權益!
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本文摘錄自
營建成本高漲下 購屋應注意五大重要事項
理財周刊
2021/第1081期
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