「需求拉動」+「成本推動」，房價備受考驗！

長期以來國內經濟環境一直處於錢多利率低狀態，近年又逢台商回流導致房價不斷飆漲，終致政府不得不出手干預，尤其當前在「成本推動」情況下，房價動向備受關注，因此，購屋之前就應格外重視以下五大要項，以資保障自身權益！

一、首重品牌信譽：─ 知名度較高建商結構安全較有保障

2018年以來，在錢多利率低情況下，再加上台商回流連帶衍生投機炒作所導致房價不斷上漲，另一方面，房地產業者也因土地與營建成本節節上升而趁機拉抬房價，影響所及，潛在購屋者深恐房價再度攀升而急於購屋，惟在當前營建成本逐漸提高情況下，除地段區位之外，施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務等相關事項就顯得格外重要，尤其是近年地震頻繁，屢屢出現建物震損或漏水情況，因此，購屋之前應多蒐集優良建商歷年作品之評價資訊，以免購買到施工品質不良，甚或遭遇公司倒閉情事！

二、預售屋與新成屋的抉擇：─ 新成屋看得見摸得到，產權與品質較有保障

7月1日「房地合一稅2.0」(詳請參閱附圖)施行，部分建商會在施行之前積極去化餘屋；現階段房價所得比與房貸負擔率皆遠超過國際衡量標準，雖然還是有不少高資產階層會將購屋置產視為資金避風港，惟一般民眾購屋能力皆明顯衰退，加以現階段整體市場仍普遍存在大量空屋、餘屋，尤其是房地合一稅2.0施行之後，對於房價變動與持有成本之增加，必然也是業者的一大潛在隱憂，因此，7月1日之前積極去化餘屋必然也是建商穩健經營的一大要務！

其次，在當前普遍缺工缺料導致營建成本大幅提高前提下，購買預售屋的風險相對提高，為避免發生建商倒閉血本無歸情事，購屋時應以新成屋為優先考慮。

通常預售屋會有三年興建期間，三成自備款邊蓋邊付款，可以比較輕鬆的方式支付期款，尤其是在「10%自備款」或「０自備款」誘因下，一般首購族很容易以預售屋為首選，惟在最近政府積極打炒房政策下，購買預售屋就得格外注意高額貸款之可行性。

值得注意的是，最近央行對於建商餘屋貸款「新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為５成」(詳請參閱附圖)之規範，一旦大量餘屋釋出，在爭相「讓利」促銷情況下，相信新成屋也是一個很好的選擇。

▲2019-2021年房地稅制改革日程一覽表

▲健全房地產市場方案

三、完工日期延長二年：─ 日曆天為完工依據，因不可抗力因素順延二年

依預售屋買賣契約書範本之規定，完工日期應以日曆天為準，而非工作天，惟為因應新型冠狀肺炎之衝擊，以及營造業缺工嚴重情事，依新北市政府公布資訊，決定對2016年6月1日至2020年4月15日止，已取得建造執照或雜項執照目前仍為有效之建築執照，即日起自動增加建築期限二年，藉以紓解建築投資業與營建業所面臨之經營困境，亦即在紓困前提下，建照期限已隨之延長二年，因此，對於原內政部對於購屋者所提示，就「保固期限及範圍」方面，房屋的保固期限應是從交屋日起算，結構部分保固十五年，且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，賣方均應負責。不過，就這次各地方政府為因應新型冠狀肺炎之衝擊，以及營造業缺工嚴重情事，決定自動增加建築期限二年之規定，應屬不可歸責於賣方之不可抗力因素，因此，購屋之前就應有交屋起算日延長二年之充分認知。

另一值得注意的是，買賣契約書範本雖規定結構保固十五年，固定建材及設備保固一年，惟亦有建商推出結構保固二十五年，固定建材及設備保固三至五年，購買之前亦可列入優先選項。

四、房貸比例大幅限縮：─ 預售屋「10%自備款」之廣告訴求無法兌現

依央行最新公布之「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」修正重點，自然人第三戶以上購屋貸款六成，無寬限期，購置高價住宅貸款六成，同樣沒有寬限期；至於高價住宅認定標準，臺北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上；因此，購屋之前就應先了解各銀行核貸標準，俾免日後發生無謂爭執。 最近由於投機炒房導致央行於12月7日發布「不動產貸款針對性審慎措施」，主要先針對購屋貸款予以規範，雖然央行表示不影響首購與換屋，不過就銀行鑑價傾向偏低角度加以推算，其對購屋權益之影響仍不可小覷！

五、貸款約定處理：─ 應格外注意「選擇性信用管制」對於貸款額度之限制

其中預售屋買賣定型化契約應記載事項之規定，對於不可歸責於雙方時之處理方式如下：

1.差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

2.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年(期間不得少於七年)，由買方按月分期攤還。

3.差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。

以上三項處理方式看似單純，惟就實務面加以探討，倘若房價大幅上漲，購屋者勢必興訟據理力爭，建商可能面臨倒閉命運，因此，政府在打炒房又要兼顧經濟發展情況下，勢必面臨進退兩難之困境！

現階段就以上規定最可能發生爭執部分，其一為央行去年12月7日所公布之選擇性信用管制對於貸款額度之限制，其二為購屋之後房價上漲，雖明知法令規定「如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。」惟在房價已上漲，房貸支付能力不足情況下陷入進退維谷困境！因此，現階段購屋就應將建商品牌信譽列為首要考量因素，以確保自身權益！

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