一坪換一坪行不行?4步驟動手試算分回坪數
參與都更不能不懂的黃金公式
二、權利變換
陳沛蕎舉例,假設有一社區,共有A、B、C三位地主參與權利變換。分回坪數試算共有以下4步驟:
➊ 首先,會先請來估價師分別為A、B、C三位地主估價,假設得到A地主所持有的建物更新前價值為500萬元、B地主更新前價值為250萬元、C地主更新前價值為250萬元,可以得知更新之前,該社區總價值為500萬元+250萬元+250萬元,共有1000萬元。
以A地主為例,更新前所持有的建物價值為500萬元,共占了社區總價值1000萬元的50%,其餘B、C地主則為25%,此比率即為三位地主更新前權利價值比率。
➋ 接著,估價師會預估更新之後的新大樓價值,假設估值為2億元,實施者也會依新北市提列總表預估成本部分,假設總成本為1億元,共同負擔比就為成本除上總銷,意即1億元÷2億元×100%=50%,未來實施者可分回新大樓預估價值2億元的50%,也就是1億元等值的房車土地,另外剩餘的1億元則分給A、B、C三位地主。
➌ 地主可分配的1億元,則透過更新前權利價值比率下去分配,A地主更新後可分得1億元×50%=5000萬元,B及C地主更新後可各分得1億元×25%=2500萬元。
➍ 最後,A、B、C三位地主分別用更新之後可分回的價值去選擇房子,以A地主為例,可選價值為5000萬元,如果A地主選擇4500萬元的房車,他就可以拿到價值4500萬元的房車加上500萬元的現金,反之如果A地主選了5500萬元的房車,A地主就要再多付出500萬元,選配的部分則是多退少補。
Q2 特殊情境題怎麼解?像是持有部位為法定空地、地下室等
陳沛蕎指出,以參與重建來說,民眾是否具有土地持分是最為重要的事情,假設民眾所持有的地下室、法定空地等,假設都持有土地,就能夠參與重建後的分配,反之則較困難。
不過,她也指出,以法定空地來說,縱使持有土地,若以都市更新權利變換分配方式來計算,假設和其他住宅用地貢獻一樣的容積率,一般來說,估價師都會下修一些可分配的比率。
「一般較常聽到的是一個社區裡,有既成巷道的存在,這塊土地就算可以貢獻和一般土地一樣的容積率,假設一般土地更新前比率為100%,估價師通常會對這塊土地酌減5%~6%的比率,而更新前比率,自然會影響分回後的坪數。」陳沛蕎表示。
Q3 許多民眾都存有都更要「一坪換一坪」觀念,而滿足一坪換一坪的條件的關鍵因素是什麼?
陳沛蕎表示,首先,一坪換一坪的觀念是以Q1的計算方式後與現居住權狀面積做比較,看有沒有符合以上條件,且究竟這個一坪換一坪,是權狀坪數還是室內實坪都有落差。一般來說會是以權狀坪數為主,畢竟公設比依個案不同,很精準預估室內實坪。
其次,重建的重點在於土地的大小,當土地愈大蓋得愈多,愈小則反之,以Q1為例,坪效如果同為6.46,持有8坪土地與持有6坪土地可以蓋出來的大小就不一樣,所以土地持分少的地主,當重建後,就比較難達到一坪換一坪。
再者,陳沛蕎表示,從Q1可以看出不管是協議合建的合建比,抑或是權利變換的共同負擔比,都為成本除上更新後售價,成本因依各家公司發包與當下大環境情形皆不相同,比較難以預估,但以假設成本每坪40萬元為例,若更新後售價越高則分得就越多,舉例更新後售價達每坪100萬元,地主就可分得60%,如果單價達80萬元就分得50%,若房市較差更新後售價為單坪60萬元,則地主可分得的為34%。
最後,總結來說,滿足的條件,就為區位更新後房價以及地主持有的土地大小,兩者最為重要;其次獎勵容積多寡、基地是否方整,是否好規劃、好施工;以及住戶同意比高低,也會影響未來是否能如期拆屋及相關整合成本,每一個環節都有互相關聯,所以一坪換一坪並不是公式,而是需要綜合考量多方條件。
閱讀完整內容