教戰 從整修到預算，建築師解惑

文/鄭景雯　攝影/黃明堂

台北市七成以上住宅屋齡超過三十年，房屋老舊程度為六都之冠。加上老房多半位在生活機能好的地段，許多居民擔心都更後，管理費太貴，或坪數變小不夠住。過去幾年，都更推動遲緩，許多台北人陷入困居舊房的窘境。

曾重新整修三十四年台北吉林路「喆霖公寓」、入圍二○一二年老屋新生大獎的建築師吳聲明認為，拆除老房不僅耗費大量資源，同時也會把老屋的過去與靈魂抹去。

「我們從不認為『老台北』不美，它擁有可以變美的潛力，」重點在於觀念的改變，「多一點立面的整合加上多一點共同空間的營造，老房子就能脫胎換骨。」 老房要怎麼改造？屋主不妨問自己七個關鍵問題：

問題1》
什麼狀態下，需要整修老房？

太舊、太破，或房子不符家庭使用需求，老屋都需要整建。

依照主計總處「財產標準分類」，住宅折舊年限為五十五年，加強磚辦公房舍為三十五年。普遍認為房子有生命週期，五十年為耐用上限，但若經整修，吳聲明說，可再延長使用三十年。

房子就跟身體一樣，需要定期維修保護，老房結構經年累月使用下，會出現異狀，譬如壁癌、水管破損、漏水，長久居住下來，都會影響生活品質，可做適度整修。

一個觀察點是結構梁柱或承重的厚牆，若出現明顯斜向裂痕或梁下裂痕，代表結構受損，應委請建築師或結構技師評估損害程度，考慮建物是否適合修繕或繼續使用。

問題2》
老屋只能等都更嗎？

都更與危老都是拆屋重建，但危老重建比都更有效率。吳聲明指出，面積必須要在一千平方公尺以上，才能談都更。

但對於一九六○、七○年代台北普遍出現的無電梯集合式住宅，俗稱步登公寓，只要住戶全部同意，走危老重建的方式比都更有效率。

他幫北投區一棟五樓步登公寓老屋重建，以清水模重建大樓外觀，還加裝原本沒有的電梯。

危老重建優點在於室內坪數跟原本一樣，但都更卻可以舊屋換新屋的方式省下整修費。

以這棟北投區公寓為例，五層樓重建總計約兩千七百萬元，平均一樓層攤提五百四十萬，對比台北市動輒千萬起跳的新屋，危老重建仍省下不少費用。

如果不做危老重建，吳聲明建議市民，可以思考整建拉皮。許多台北市老大樓因磁磚老舊剝落，恐有砸到行人的安全問題，不妨利用水泥、磁磚、外牆塗料等建材重新整理外觀。

他曾幫天母四十年的「燕京大樓」整建拉皮，雖然只是外觀的重整，但也把滲水、低樓層悶熱、陽台過窄不易利用、老舊管線等問題一併處理。

拉皮後的燕京大樓外觀有如新成屋，陽台拓寬、以透明玻璃取代原本的水泥圍牆，視覺上變得通透寬敞，讓老住戶在既有的生活圈裡，享有全新的居住品質。

問題3》
有整建需求，可向誰求助？

一般房子室內裝潢通常會找統包或室內設計師承包處理，但若要裝修房屋、評估老房能否都更，建築師都可提供解答。

平時可從建築雜誌、網站資訊留意喜愛的建築師風格，或是上建築師公會查詢在地的開業建築師，也可從「台北老屋新生大獎」入圍作品找有老屋改造經驗的建築師，都能提供專業的整修建議。

問題4》
老公寓怎麼裝電梯？

台北市從一五年起補助老舊公寓加裝電梯。台北市長蔣萬安宣布將電梯補助金額從兩百五十萬提高至三百萬元，希望能提升平均一年只有十五件加裝電梯的案例。

住在中山北路六段巷弄內公寓五樓的九十二歲張榮貴，八年前行動還便捷時，已經未雨綢繆，主動串聯住戶，連同溝通、申請、施工，前後花了一年蓋好電梯。兩年前，他雙腳不便爬行，所幸住家已有電梯，讓他還能每天搭著電梯上下樓，到公園散步曬太陽。

公寓加裝電梯，首先得評估是否有足夠法定空地。以可提供輪椅進出的無障礙電梯為例，至少需要深度兩公尺、寬二．六公尺的空間。

再者則是整合住戶同意及費用分攤。張榮貴指出，愈高樓層，使用電梯頻率愈高，他提出各樓層依比例攤提工程款，五樓出四○%、四樓三○%、三樓二○%、二樓一○%、一樓用不到不需支出，但必須把公共空間還給全住戶。

公寓蓋電梯最大難題通常在一樓，尤其一樓多半把前方空地作為自有使用，但法律上這屬全體住戶共有，不得佔用。

曾有住戶尋求法律途徑，讓一樓歸還公共空間的勝訴案例，但張榮貴以和為貴，「公權力是最後手段，」他長時間溝通說服一樓，讓四十年老公寓獲新生命。 問題5》
老房整建預算怎麼規劃？

老房整修前，建築師建議要以未來有限居住年限做整體評估。

譬如：屋主花四百萬，預期未來還會在這個房子住十五至二十年，換算下來，一年支出是二十萬元。業主就可以評估，是否願意每年花二十萬，來換取良好的生活品質。

若不確定老屋是否會被都更或危老重建，但仍想改善現有的漏水、管線等問題，在心態上則可低度整修，小幅修繕即可。 問題6》
老房整修工程的優先順序？

老屋翻新最著重基礎工程，包括防水、水電系統及管線更新、牆面泥作材質更新、廚房陽台廁所等，基礎工程費用最省不得。

以二十五坪老屋整建為例，若預計花四百萬元翻修，應預留六至七成的預算在基礎工程，其餘家具、裝潢可控制在三成以內。

問題7》
哪些工程眉角該注意？

漏水與壁癌：磚造老屋使用三十年後，防水層老化，天花板、浴室外牆容易漏水或壁癌。

壁癌牆面會孳生黴菌，居住者吸入粉塵及黴菌容易過敏。整建時，必須先將表面粉塵處理乾淨，再把原有牆面打除至結構層，塗上防水塗料、矽酸質防水劑，最後用泥作打底。

窗台防水工程最易被忽略，換裝鋁窗時，泥作崁縫與塞水路務必要做好。

降噪：磚造隔音效果差，改裝時，可貼吸音板，或選擇具吸音隔熱效果的綠建材「鑽泥板」，或吸音效果好的木質家具、布料窗簾及地毯。如果是鄰近交流道或鄰近大馬路十字口，則建議裝雙層氣密窗，除了減噪，遇到大風大雨，有擋水、排水功效。

十八公分以上厚牆，多半擔負結構行為的角色，特別留意不可任意拆除，建議要經由建築師、結構技師評估後再施工。

陽台不得外推為室內面積使用，現行法令已規定陽台不得外推，將原本屬於戶外的空間改為室內使用，對於漏水的防範必然會增加難度與風險。 閱讀完整內容